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Ausgabe 04 / April 2016

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Sehr geehrte Damen und Herren,

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Der Immobilienmarkt in Deutschland darf
nicht zu stark reguliert werden, wenn er anpassungsfähig bleiben soll.

Foto: © Sergey Norin, Flickr-dot-com

dieser Newsletter des Grabener Verlags präsentiert Ihnen Themen, die anderswo nicht in dieser Form erscheinen, wie das Interview mit dem Hirnforscher Prof. Wolf Singer über das Wirtschaftssystem, siehe unten.

Außerdem erhalten Sie die wichtigsten News, aktuelle Meinungen und interessante Informationen, damit Sie auf dem Laufenden bleiben und wissen, was auf dem deutschen Immobilienmarkt gerade diskutiert wird.

Nutzen Sie dieses Medium gern auch dafür, um mit uns in Kontakt zu kommen. Wir freuen uns über Ihre Reaktion.

Mit freundlichen Grüßen

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Henning J. Grabener

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. Gastbeitrag / Interview

Der Immobilienmarkt ist als Teil eines Systems abhängig von komplexen anderen Systemen

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Prof. Dr. Wolf Singer, Hirnforscher und Direktor
em. am Max-Planck-Institut für Hirnforschung
im Interview mit Jane Uhlig

Foto: © Laslo Dani

Überall ist von Systemen die Rede: vom Gesundheits-, Bildungs-, Sozial-, Wirtschafts- oder vom Finanzsystem.

Prof. Dr. Wolf Singer, Hirnforscher und Direktor em. am Max-Planck-Institut für Hirnforschung, Frankfurt am Main, vergleicht diese vom Menschen geschaffenen Hochleistungssysteme mit der Hirnstruktur. Die Evolution war in der Lage, den Menschen ein Bewusstsein von sich selbst zu geben, das wiederum dazu fähig ist, komplexe Systeme zu entwickeln wie beispielsweise das Internet, die Kommunikation oder den Staat. Im welchem Umfang Menschen heute in der Lage sind, diese Systeme zu schaffen, zu steuern und zu verstehen, erläutert der Wissenschaftler in einem Intervies mit Jane Uhlig.

Wie sehr Menschen von der Funktion der Systeme abhängig sind, wird deutlich, wenn sie kollabieren, wie während der Subprime-Krise, als 2007 der US-Amerikanische Immobilienmarkt weitere Krisen auslöste.

Die Aussagen des Experten stimmen nachdenklich, denn jedem, der mit Immobilien zu tun hat, ist bewusst, wie verflochten die einzelnen Determinanten sind. Die überdurchschnittlichen Preis- und Mietsteigerungen der vergangenen Jahre in Deutschland machen deutlich, wie sehr der Immobilienmarkt von äußeren Bedingungen bestimmt wird. Gerade in der aktuellen Niedrigzinsphase zeigt sich, dass die Interessen von Politik, Wirtschaft, Recht und Finanzen nicht immer klar voneinander zu trennen sind.

Systeme sind umso stabiler, je flexibler sie sind, lautet eine wichtige Aussage des Wissenschaftlers. Ein staatlich streng regulierter Mietmarkt, wie derzeit vom Bundesjustizministerium geplant, passt nicht zu dieser Erkenntnis. Hoffnungsvoll klingt die Aussage, dass starre Systeme, wie der fundamentalistische "IS-Staat", langfristig wohl keine Chance auf Durchsetzung haben. Auf welche Erkenntnisse Forscher und Wissenschaftler sich außerdem stützen, lesen Sie im vollständigen Interview.

Vollständiges Interview zum Download (8 Seiten) >>>

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. Meinung

Welche Vorteile haben staatlich regulierte Mieten?

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Mieten und Immobilienpreise sind stark gestiegen. Fachleute sprechen bereits von Preisübertreibungen. Doch von einer Immobilienkrise ist Deutschland meilenweit entfernt

Foto: © Digital Cat, Flickr-dot-com

Der Preis für Baguettes war in Frankreich bis 1986 gesetzlich festgelegt. Sollte dieses Relikt aus Mangelzeiten ein Vorbild für unseren deutschen Bundesjustizminister sein? Das fragt sich Axel-H. Wittlinger, Geschäftsführer der Stöben Wittlinger GmbH in Hamburg und Vorsitzender des IVD Nord, Immobilienverband für Deutschland.

Er sagt: „Ja, die Mietmärkte in Ballungsgebieten und Universitätsstädten sind teilweise angespannt. Ja, die Mieten sind in den vergangenen Jahren in diesen Gebieten stark gestiegen. Ja, die Nachfrage übersteigt in gefragten Stadtteillagen das Angebot. Richtig ist aber auch: Seit Anfang 2015 steigen die Mieten bundesweit kaum noch, sind im Osten, außer in Berlin, sogar teilweise rückläufig. Auch in Hamburg werden zu hohe Mietforderungen nicht akzeptiert.“

Das Justizministerium plant jetzt, die Mietpreisentwicklung staatlich zu regulieren, wie den Brotpreis zu Revolutionszeiten in Frankreich. Dabei ist der Mietmarkt schon seit langem durch die Kappungsgrenze und seit neuestem durch die Mietpreisbremse stark beschränkt. Zusätzlich soll jetzt der Bezugszeitraum für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Mietenspiegel von vier auf zehn Jahre verlängert werden. Mietenspiegel sollten ursprünglich bei Mieterhöhungen im Bestand zur Streitschlichtung beitragen. Durch die Einführung der Mietpreisbremse mutieren sie jetzt zum Mietpreisbegrenzungsinstrument bei der Neuvermietung.“

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. Markt

Immobilienpreise steigen gegen alle Erwartungen weiter

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In den letzten Jahren stiegen die Preise für
Immobilien stärker als in den vergangenen
zwei Jahrzehnten.

Foto: © Martin Abegglen, Flickr-dot-com

Ende vergangenen Jahres waren die Preise für bestehende Ein- und Zweifamilienhäuser noch gefallen, erst im Dezember ergab sich bundesweit wieder ein leichtes Plus von 0,23 Prozent. Anfang 2016 beträgt das Plus mit 2,17 Prozent zum Vormonat dann schon die größte Veränderung in der aktuellen Auswertung des Hauspreisindex EPX. Verantwortlich für diese Entwicklung ist unter anderem die anhaltend hohe Nachfrage nach Wohnimmobilien in den Metropolregionen und in Standorten mit positivem Bevölkerungssaldo. Die zunehmende Attraktivität der Wohnungsmärkte wird höhere Mieten und steigende Objektewerte zur Folge haben, lautet auch das Ergebnis einer Analyse der Investmentstandorte für das Segment Wohnen von Catella. Investoren werden bei dieser Marktlage weiterhin bereit sein, Kapital in Wohnimmobilien anzulegen. Das Frühjahrsgutachten der Immobilienweisen weist in dieselbe Richtung: Durch die hohen Zuzugszahlen aus dem In- und Ausland dürfte die Aufwärtsbewegung vor allem in den Städten anhalten, lautet ihr Fazit. Erstmals wird auch offen von Preisübertreibungen gesprochen und auf das Problem der Entkopplung von Miet- und Investmentmärkten hingewiesen.

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. Stadtentwicklung

Berlin auf dem Weg zu alter Größe

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Das gute Leben kehrt zurück nach Berlin.

Foto: © La Citta Vita, Flickr-dot-com

In Berlin werden im Jahr 2030 vermutlich mehr als 3,8 Millionen Menschen leben, nach einer Prognosevariante sogar 3,95 Millionen. Das ist zwar noch längst nicht so viel wie unmittelbar vor dem Zweiten Weltkrieg, als die Stadt 4.338.756 Einwohner hatte, aber immerhin eine starke Zunahme mit steigender Tendenz gegenüber der aktuellen Einwohnerzahl von 3,56 Millionen.

Das Berlin-Institut für Bevölkerung und Entwicklung hat aus diesem Grund eine Studie vorgelegt, die sich mit den Grundzügen einer smarten Wachstumsstrategie beschäftigt. Die Bevölkerung Berlins wächst deutlich schneller als in der inzwischen überholten Prognose von 2011 angenommen wurde. Die errechnete Zunahme der Bevölkerung um 7,5 Prozent gegenüber dem heutigen Niveau stellt die Stadt vor große Herausforderungen. Sie muss von dem bisherigen, langjährigen Konsolidierungsmodus, der durch Abwanderung und wirtschaftliche Stagnation beherrscht war, in einen Wachstums- und Gestaltungsmodus umschalten.

Dafür benötigt die Stadt laut Studie unter anderem eine Investitionsoffensive für Wohnungen und Infrastruktur sowie eine modernere Verwaltung. Bei allen Veränderungsprozessen müsse es das Ziel sein, die Freiheiten und Freiräume der Stadt zu bewahren und sie gleichzeitig zu einer wohlhabenderen, lebenswerteren und nachhaltigeren Metropole zu entwickeln. Diese Attribute sind der Hauptstadt nicht fremd, schließlich blickt sie trotz schwerer Einbrüche auch auf die berühmte Belle Époque zurück.

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. Immobilien und Finanzen

Immobilienwirtschaft im Sog des Finanzmarktes?

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Europa schwimmt im Geld. Der Wohlstand hat dennoch nicht zugenommen. Nicht erst seit Dagobert Duck weiß jeder, dass Geld allein gar nichts bewirkt.

Foto: © Till Westermeyer, Flickr-dot-com

In den vergangenen Wochen haben sich die kritischen Meldungen zur Wirtschaftslage in Deutschland gehäuft. Da schreibt beispielsweise das Institutes für Makroökonomie und Konjunkturforschung, der Euroraum sei derzeit geldpolitisch „keine stabile, entwickelte Volkswirtschaft". Das Soziologische Forschungsinstitut Göttingen erkennt dagegen "deutliche Grenzen der Finanzialisierung in Deutschland" und der Bayreuther Wissenschaftler Dr. Stefan Hähnel warnt davor, "globale Finanzkrisen einseitig einem Versagen der Märkte oder dem ungezügelten Gewinnstreben einzelner Marktteilnehmer anzulasten". Er sieht politische Fehlsteuerungen als Hauptursache der bis heute nicht bewältigten Finanzkrise der Jahre 2007 bis 2009.

Die Immobilienwirtschaft, sozusagen von Haus aus auf dem festen Boden der Realwirtschaft angesiedelt, erlebt jedenfalls spätestens seit 2012 einen Ausnahmemarkt, der als Indiz für die Schieflage anderer Märkte gelten kann. Das Ungleichgewicht entsteht unter anderem durch die extrem niedrigen Zinsen, durch den damit verbundenen Anlagedruck von Investoren auf der Suche nach Sicherheit aus dem In- und Ausland, durch Wanderungsbewegungen innerhalb Deutschlands als Landflucht bzw. fortschreitende Urbanisierung sowie neuerdings durch die hohe Zuwanderung aus dem Ausland und durch die daraus resultierende Miet- und Kaufpreisentwicklung.

Im der traditionell als beständig geltenden Immobilienwirtschaft mehren sich inzwischen Stimmen, die mehr als nur verschämt darauf hinweisen, dass erste Preisübertreibungen sichtbar werden. Das Wort Immobilienblase mag noch niemand in den Mund nehmen, zu negativ klingen immer noch die Meldungen in den Ohren über die Folgen der Suprime-Krise in den USA aus dem Sommer 2007.

Zuletzt sorgte die Entscheidung der Europäischen Zentralbank, EZB, den Leitzins auf Null zu senken, für besorgte Mienen. Dr. Stefan Kooths, Leiter des Prognosezentrums im Kieler Institut für Weltwirtschaft, IfW, weist darauf hin, dass viel nicht immer viel hilft. Er warnt vor der Niedrigzinspolitik der EZB, die den europäischen Bankensektor weiterhin mit Geld überflutet, obwohl der bereits im Geld schwimmt. Geholfen hat diese Methode bisher nicht. Sein Fazit: Die Probleme im Euroraum sind nicht monetärer Natur. Man kann sie daher auch nicht mit geldpolitischen Manövern aus der Welt schaffen. Wenn aber das verabreichte Medikament nicht wirken kann, dann nutzt es nichts, die Dosis immer weiter zu erhöhen. Damit steigen nur die schädlichen Risiken und Nebenwirkungen.

Auch für die Immobilienwirtschaft gilt: Risikopreise stehen am Anfang jeder Blase, die früher oder später platzen muss, weil zuvor auch solche Projekte realisiert wurden, die bei normaler Zinsbildung aus guten Gründen unterbleiben würden. Wann sich die Risiken materialisieren und wo sie konkret zu verorten sind, sei schwer zu sagen, sagt Kooths. Der Tendenz nach seien Wirtschaftsbereiche besonders anfällig, deren Produkte von der konsumtiven Verwendung weit entfernt sind – wie Immobilien.

Mehr Informationen:

• IMK: Euroraum derzeit geldpolitisch keine stabile, entwickelte Volkswirtschaft
www.boeckler.de/cps/rde/xchg/hbs/hs.xsl/63056_64230.htm

• Wie viel Finanzmarktkapitalismus gibt es in Deutschland?
idw-online.de/de/attachmentdata49016.pdf

• Politische Fehlsteuerungen Hauptursache der Finanzkrise 2007 – 2009
idw-online.de/de/news647986

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. Zahlen

Was bedeutet der deutliche Bevölkerungsanstieg für die Immobilienwirtschaft?

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Eine steigende Bevölkerungszahl zieht eine erhöhte Nachfrage nach Gütern und Wohnungen nach sich und in der Folge oft einen wirtschaftlichen Aufschwung.

Foto: © MarcusPink, Flickr-dot-com

Der Immobilienmarkt unterliegt verschiedenen Einflussfaktoren, die unter anderem für die Preisentwicklung verantwortlich sind. Einer davon ist die Bevölkerungsentwicklung. Wenn viele Menschen eine Wohnung suchen, steigt die Nachfrage und damit der Preis. Das betrifft den Mietmarkt ebenso wie den Markt für Immobilieneigentum.

In Deutschland verlief die Bevölkerungsentwicklung jahrelang negativ. Obwohl das Durchschnittsalter stieg, starben mehr Menschen als geboren wurden. Das Geburtendefizit konnte aber auch schon in den Jahren 2011 bis 2014 durch Zuzüge aus dem Ausland mehr als nur kompensiert werden. Nach einer aktuellen Schätzung des Statistischen Bundesamtes ändert sich jetzt der Trend.

Die Einwohnerzahl Deutschlands hat sich 2015 von knapp 81,2 Millionen am Jahresanfang auf vermutlich mindestens 81,9 Millionen Menschen am Jahresende erhöht. Für 2015 wird der Schätzung zufolge ein Saldo von mindestens plus 900.000 Personen erwartet. Diese Zahl läge über dem bisherigen Rekordwert des Jahres 1992 mit knapp plus 800.000 Personen. Das Amt machte keine Angaben darüber, ob die 2015 nach Deutschland gekommenen Schutzsuchenden bereits in der Schätzung berücksichtigt sind.

Steigende Bevölkerungszahlen zogen in der Geschichte oft ein erhöhtes Wirtschaftswachstum nach sich. Für die Wohnungswirtschaft bedeuten solche Entwicklungen eine enorme Herausforderung. Denn es dauert naturgemäß eine Weile, bis neue Wohnungen gebaut und bezugsfertig sind. In der Zwischenzeit kommt es auf das Organisationstalent und den Ideenreichtum aller maßgeblich Beteiligten an.

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. Energie / Entwicklung / Technik

Smart-Homes so verbreitet wie Wintergärten

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Was ist ein Smart -Home? Von der Antwort
hängt ab, ob man die Verbreitung bereits als
stark bezeichnen kann oder ob ein Smart-
Home noch Zukunftsmusik ist.

Foto: © David Schiersner, Flickr-dot-com

Das jedenfalls ist das Ergebnis einer neuen Wohnraumstudie. Danach sind intelligente Haussysteme in Deutschland inzwischen schon so häufig wie beispielsweise der klassische Wintergarten: sechs Prozent der Deutschen verfügen jeweils darüber. Diese Zahl könnte in Zukunft noch steigen, denn 32 Prozent der Deutschen zählen ein Smart-Home-System zur idealen Ausstattung ihres Wunschhauses.

Schon jetzt sind moderne Heizanlagen programmierbar wie ein Computer. Die Steuerung der Heizung lässt sich individuell anpassen und ermöglicht es den Bewohnern, im tiefsten Winter von einer Reise in ein gemütlich warmes Zuhause zu kommen. Intelligentes Heizen und moderne Technik bedeuten auch einen effizienteren Energieeinsatz. Das wirkt sich auf die Heizkostenabrechnung aus. 55 Prozent der Teilnehmer waren unzufrieden mit der Höhe ihrer Nebenkosten. Aus Kostengründen die Heizung herunterzufahren, kam aber für die meisten nicht infrage, denn 73 Prozent der Deutschen schätzen an einer Immobilie besonders deren Behaglichkeit.

Wunsch und Realität liegen aber noch weit auseinander, berichten indes Architekten: Smart-Homes liegen mit 36 Prozent der Nennungen auf dem zweiten Platz der am seltensten zu realisierenden Ausstattungsmerkmale. Nur ein Pool ist noch schwieriger zu verwirklichen (52 Prozent). Vor allem bei Neubauten oder einer grundlegenden Sanierung können Technikbegeisterte die Möglichkeit nutzen, eine intelligente Steuerung für das Haus zu integrieren. Das Nachrüsten einer Bestandsimmobilie ist häufig zu kostenaufwendig.

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. Intern / Verlag

Kommunikation ist mehr als Information und Internet

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Digital, multimedial, mehrdimensional: Wer
auf vielen Kanälen präsent ist, erreicht viele
Menschen. Ob eine Aktion erfolgreich ist,
hängt aber entscheidend davon ab, ob die
Kontakte zur Zielgruppe passen.

Grafik: © Karin Janner, Flickr-dot-com

Zur Jahrtausendwende wurde das Jahrhundert der Information ausgerufen. Nur eineinhalb Jahrzehnte später wird deutlich, dass Informationen auf verschiedenen Ebenen, in unterschiedlichen Medien und in mehreren Richtungen verbreitet werden.

Was das für die Immobilienwirtschaft bedeutet zeichnet sich bereits ab: Es reicht längst nicht mehr, ein Angebot bekannt zu machen und auf Interessenten zu warten. Kunden und Anbieter, Geschäftspartner und Interessenten bewegen sich gleichzeitig in verschiedenen Medienräumen, begegnen sich, tauschen sich aus und treten bei Interesse in Kontakt. Die Art und Weise, wie das geschieht, prägt die Unternehmenskultur und das Geschäftsklima.

Unternehmer in der Immobilienwirtschaft haben längst begonnen, ihre Botschaften auf verschiedenen Kanälen zu senden. Dazu gehören selbstverständlich Internet und E-Mail, weiterhin die klassischen Printmedien sowie zunehmend soziale Netzwerke, Face-to-face-Kontakte, Events, Meetings und inzwischen häufiger auch das Intranet.

Interne und externe Kommunikation ergänzen sich und sorgen für einen lebendigen, aktiven und ergebnisorientierten Informationsaustausch. Der Grabener Verlag bietet Ihnen verschiedene Medien an, die diesen Prozess unterstützen.

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