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Ausgabe 09 / September 2016

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. Editorial

Tanzen wir auf dem Vulkan, oder geht es uns so gut
wie nie zuvor?

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Henning J. Grabener, Geschäftsführer des Grabener Verlags, Kiel
(Foto: © Joachim Trettin, Norderney, 2016)

Die Sommerpause ist vorbei.

Die Zeit zum Luftholen hat neue Energie für das Geschäft zum Jahresende gebracht. Jetzt geht es darum, sich neu zu orientieren. Der Immobilienmarkt befindet sich weiterhin im Ausnahmezustand, obwohl dieser als solcher inzwischen kaum mehr wahr genommen wird. Statt dessen wird bei aller Dynamik ein seltsamer, undefinierbarer Stillstand registriert, den jedoch noch niemand zu beurteilen mag, der aber ...

erste Anzeichen von Besorgnis signalisiert

Wie lange kann es noch so weiter gehen? Worum geht es? Da ist einerseits die Unsicherheit wegen der Auswirkungen des Brexits. Andererseits sorgen die geopolitischen Außeneinflüsse dafür, dass das Thema Flüchtende noch immer unüberschaubar ist. Der weiterhin unzureichende Wohnungsneubau macht die Situation auch nicht besser, und die mancherorts extrem steigenden Immobilienpreise sowie die staatlichen Versuche, jedenfalls die Mieten im Griff zu behalten, tragen auch nicht gerade zur Gelassenheit bei. Die fast hilflos scheinenden Bemühungen, die Inflation anzutreiben, um das Wirtschaftswachstum zu stützen und damit immer neue historische Zinstiefststände zu provozieren, wirken sich noch nicht einmal positiv auf die Eigentumsquote aus. Hinzu kommen Pläne für neue Gesetze, die einer Immobilienblase vorbeugen sollen. Darüber schreiben wir in diesem Newsletter.

Es bleibt spannend. Viel Vergnügen beim Lesen.

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Ihr Henning J. Grabener

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. Investion und Miete

Steigende Bedeutung der Mietenspiegel: Möblierte Wohnungen unterlaufen die Mietpreisbremse

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Mikro- und Vario-Wohnungen bekommen im Spannungsfeld zwischen Wohnen und Beherbergung eine immer größer werdende Bedeutung.
(Foto: © Pixabaydotcom)

"Statt Hütten für sich, bauen tausende Prachtwohnungen für wenige." Dieses Zitat stammt von Arthur Schopenhauer und spiegelt auch über 150 Jahre nach dessen Tod noch die angespannte Stimmung, wenn es auf dem Wohnungmarkt knapp zugeht.

Das Institut der deutschen Wirtschaft Köln hält dagegen und rechnet vor, dass die Mieten bundesweit nicht stärker gestiegen sind als die Lebenshaltungskosten, im Gegenteil:

Die verfügbaren Einkommen sind seit 2010 um 11,5 Prozent gestiegen, die Mieten aber nur um 10,2 Prozent.

Die Wahrnehmung der Menschen bezieht sich allerdings überwiegend auf die Situation in den vier Millionenstädten Berlin, Hamburg, München und Köln. Dort sind die Marktmieten seit 2010 zwischen 13 und 26 Prozent gestiegen. Ein Jahr nach Inkrafttreten der Mietpreisbremse wird deutlich, wie hoch die Bedeutung von zuverlässigen Mietpreisspiegeln ist. Bei Wiedervermietung von Bestandsimmobilien darf die Miete höchstens auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich 10 Prozent angehoben werden. Neubauten sowie umfassend sanierte Wohnungen sind vom Gesetz nicht betroffen. Außerdem gilt Bestandsschutz: Kein Vermieter muss die Miete senken – auch nicht, wenn er die Wohnung neu vermietet.

Wie können Vermieter ihre Freiheit bei der Festlegung der Miete in Gebieten mit Mietpreisbremse zurückgewinnen?

Das Forschungsinstitut F+B Hamburg hat in einer aktuellen Studie herausgefunden, dass es erstens einen unerwartet großen Markt für möblierte Wohnungen gibt und zweitens, dass die Mieten in Hamburg für möblierte Wohnungen um durchschnittlich 60 Prozent höher liegen als für nicht möblierte Wohnungen. Zwar unterliegen möblierte Wohnungen ebenso wie unmöblierte den Miethöheregulierungen und Kündigungsfristen des BGB. Doch bei der Mieterhöhung kann auf die ortsübliche Vergleichsmiete laut Mietspiegel noch ein Möblierungszuschlag aufgeschlagen werden (LG Berlin 63 S 365/01), der vom Zeitwert der Möbel abhängt. Die Frage ist: Wie kann ein noch so guter Mietspiegel für möbliertes Wohnen genaue Werte angeben? Eine strenge Regel zieht eben – wie allgemein üblich – einen bürokratischen Papiertiger hinter sich her. Ob daraus mehr Gerechtigkeit entsteht, bleibt abzuwarten.

F+B bietet an, die Methodik seiner Studie für Hamburg auf jeden beliebigen Standort bzw. auf andere Regionen zu übertragen. Die Kurzstudie ist nach eigener Auskunft des Instituts ein ideales Instrument für Investoren, z. B. von möblierten Mikro-Apartments, das bestehende Angebot an möblierten Wohnungen sowie das Preisniveau abzuschätzen.

Mehr Informationen über die F+B Studie >>>

Gastbeitrag des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln:
Höchste Zeit für moderne Mietspiegel >>>

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. Geld und Fianzierung

Zuviel loses Geld verzerrt den Immobilienmarkt

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Wohnform der Zukunft: Gemeinschaftswohnen versus Wohngemeinschaft
(Foto: © Pixabaydotcom)

Die Europäische Zentralbank flutet die Wirtschaft mit Geld, bisher ohne nennenswerte Wirkung auf die Inflationsrate. Ohne Folgen ist diese Politik indessen auch nicht. Der Immobilienmarkt droht in der Flut zu ertrinken und leidet unter den hohen Wellen, die Anleger und Investoren in ihrer Aufregung schlagen. Der durchschnittliche Immobilieninteressent droht in der unergründlichen Tiefe des Geldmeeres unterzugehen.

Tatsächlich ist die Lage unübersichtlich.

Das Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung GmbH (ZEW) geht in einer aktuellen Studie nach dem Bankenstresstest davon aus, dass es Europas Banken im Fall einer neuen Finanzkrise an genügend Eigenkapital mangelt. Wie groß die Verluste ausfallen, hängt davon ab, welchem Stress-Level die Kreditinstitute ausgesetzt sind. Je nach Krisenszenario und Methode weisen die Fehlbeträge Schwankungen in Milliardenhöhe auf – besonders ausgeprägt in Frankreich, Großbritannien, Deutschland, Spanien und Italien.

Banken müssen neue Wege gehen.

So lautet die These und Empfehlung der Trendstudie "Bank & Zukunft 2016" des Fraunhofer IAO. Die Hälfte der Entscheidungsträger rechnet in den kommenden vier Jahren mit sinkenden Erträgen in den traditionellen Geschäftsfeldern, beispielsweise im Anlage- oder Zinsgeschäft. Die Befragten sehen in den Folgen der Niedrigzinsphase, dem Aufbau neuer Geschäftsmodelle, der Aufrechterhaltung eines hohen Sicherheitslevels und den regulatorischen Auflagen die größte Herausforderung der Zukunft.

Der Gesetzgeber versucht, die Auswirkungen der Niedrigzinspolitik auf den Immobilienmarkt zu mildern.

Die neuen Gesetze treffen aber weitgehend die Falschen. Die Umsetzung der europäischen Wohnimmobilienkreditrichtline in regionales Recht durch den neu geschaffenen §§ 505a Abs. 1 BGB und 18a Abs. 1 KWG benachteiligt in seiner jetzigen Fassung ältere Kreditnehmer und behindert jüngere Menschen mit noch geringem Eigenkapital bei der Bildung von Immobilieneigentum, das aber gerade für diese Altersgruppe zur Altersabsicherung dringend gebraucht wird. Institutionelle und Großanleger werden davon aber nicht berührt.

Die Bundesregierung will mit einem weiteren Gesetz gegen die Risiken einer möglichen Immobilienblase vorgehen.

Sie plant nach Angaben der Frankfurter Allgemeinen Zeitung eine Obergrenze, bis zu der Immobilien beliehen werden dürfen. Als erster Schritt ist der Aufbau eines Wohnkreditregisters geplant. Banken sollen entweder jeden Hauskredit anonymisiert oder aber zusammengefasste Daten über Immobilienkredite dort melden. Im nächsten Schritt soll die Bundesregierung oder die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (Bafin) bei Bedarf Obergrenzen für die Beleihung von Immobilien in Deutschland verhängen dürfen, zum Beispiel bis zu 60 oder 80 Prozent des Beleihungswertes. In Irland und den Niederlande wurden solche Beleihungsgrenzen eingeführt, nachdem dort Immobilienblasen geplatzt waren.

Festzinskultur und strenge Regeln bei der Vergabe von Krediten

... haben Deutschland bisher vor allzu großen Verwerfungen im Finanzsektor bewahrt. In welchem Maße die übliche Vorfälligkeitsentschädigung dem Verbraucher schadet oder die Finanzwelt stabilisiert, soll jetzt ebenfalls geklärt werden. Eine gemeinsame Arbeitsgruppe von Justiz- und Finanzministerium wird sich mit den gegenwärtigen Regelungen und der Praxis der Vorfälligkeitsentschädigung, ihren Berechnungsmethoden und deren Transparenz befassen. Sie soll sich insbesondere der Frage widmen, welcher Berechnungsweg den Schaden des Kreditinstituts widerspiegelt und wie für Verbraucher mehr Transparenz, Kontrollierbarkeit und Vorhersehbarkeit der Vorfälligkeitsentschädigung gewährleistet werden kann.

• Liebe Leser, teilen Sie uns gern Ihre Meinung zur Niedrigzinsphase mit >>>

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. Impuls-Beitrag

Andere Lebensformen erfordern andere Wohnungen

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Wie wollen wir wohnen? Der alte Bestand an Wohnungen bestimmt weitgehend die Lebensform. Wie wäre es, wenn es umgekehrt wäre? (Foto: © Seier + Seier, Flickr.com)

Die alten Vorgaben gelten nicht mehr für die jetzt in den Startlöchern stehende neue Generation. Das Repräsentieren des eigenen Lebensstils mit einem tollen Auto oder einer luxuriösen Wohnung gilt schon längst nicht mehr als erstrebenswert. Direktes Erleben, Reisen, Freunde und die Bestätigung durch aktives Handeln im Beruf oder im Privaten haben eine wichtigere Bedeutung bekommen.

Zahlen machen die veränderten Lebensbedingungen deutlich.

Rückblick auf knapp zehn Jahre: 2014 waren nach Angaben des Instituts für Bevölkerungsforschung im Vergleich zum Jahr 1996 25,7 Prozent mehr Menschen alleinlebend, 50,5 Prozent mehr Menschen lebten in Lebensgemeinschaften ohne minderjährige Kinder und 84,3 Prozent mehr Menschen in Lebensgemeinschaften mit minderjährigen Kindern. Alleinerziehende haben um 25,7 Prozent zugenommen. Stark abnehmende Lebensformen sind Familien mit minderjährigen Kindern und Verheiratete mit minderjährigen Kindern im Haushalt. Alleinstehend bedeutet aber nicht, dass die Personen tatsächlich allein leben. Zum einen wohnten 2014 rund 16 Prozent der Alleinstehenden gemeinsam mit anderen Personen in einem Mehrpersonenhaushalt, zu denen jedoch keine Partnerschaft besteht, zum Beispiel erwachsene Kinder oder Mitstudierende. Zum anderen sind auch die in Einpersonenhaushalten lebenden Alleinwohnenden nicht unbedingt partnerlos, sondern leben häufig in einer sogenannten bilokalen Paarbeziehung, das heißt, in einer Paarbeziehung mit getrennten Haushalten. Mehr Zahlen und Grafiken >>>

Der Wohnungsbestand in Deutschland entspricht weitgehend den Anforderungen des vorigen Jahrhunderts.

Fazit: Die Lebensformen der Zukunft brauchen entsprechende Wohnformen der Zukunft. Diese beziehen sich nicht nur auf das räumliche Angebot sondern auch auf die Eigentumsverhältnisse sowie auf individuelle Modelle bei der Finanzierung und Beteiligung beispielsweise im Rahmen von Gemeinschafts- und Wohnprojekten oder Genossenschaften.

Dabei gilt: Variabilität geht vor Repräsentativität.

Wie sieht Ihr bevorzugtes Wohn- und Lebensmodell aus? >>>

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. BuchTIPP:

Für Sie gelesen: Stadt als System

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Bis 2050 werden 70 Prozent der
Weltbevölkerung in Städten leben.
(Foto: © oekom verlag, München
, 2016)

Das System hat sich als Denkweise in allen Lebensbereichen etabliert. Wir sprechen heute vom Gesundheits-, Bildungs-, Steuer- oder Finanzsystem. Jetzt haben der Zukunftsforscher Klaus Burmeister und der Trendforscher Ben Rodenhäuser in ihrem Buch "Stadt als System" diese Denkweise auf die Stadt übertragen.

Das Buch ist für alle diejenigen Leser unter den Spezialisten der Immobilienwirtschaft interessant, die neugrierig sind, wohin sich die Branche in der Zukunft entwickeln wird. Dazu geben die beiden Autoren jede Menge Einblicke in eine Sichtweise, die deutlich macht, dass die Stadt ein sich ständig verändernder, lebendiger Organismus ist.

Aus der Beschreibung des Verlags:

Städte stecken voller Widersprüche. Sie sind inspirierend und ermüdend, innovativ und konservativ, integrierend und polarisierend. Sie sind Orte der Beschleunigung und des Wandels, können aber auch stagnieren und erstarren. Städte bestehen aus Stahl, Beton und Glas, aber viel mehr noch aus den Menschen, die in ihnen leben und deren Bedürfnisse das System Stadt bedienen muss.

Wie hängt das alles zusammen?

»Stadt als System« nimmt zehn urbane Handlungsfelder unter die Lupe. Die dem Buch zugrunde liegende Studie untersucht Zusammenhänge und Wechselwirkungen zwischen den unterschiedlichen Bereichen: von der digitalen Transformation über den städtischen Einzelhandel und die urbane Logistik bis hin zur Stadtpolitik und dem Wohnen in der Stadt von morgen. Die Autoren fragen nach Veränderungen, Herausforderungen und Chancen. Das Buch ist angenehm leicht zu lesen, enthält neben ausführlichen Zahlen und Hinweisen auf Quellen viele anschauliche Grafiken und gibt dem Leser Anstöße, sein eigenes Interesse in einen Zusammenhang mit anderen Interessen zu bringen.

Inhaltsverzeichnis >>> | Leseprobe >>>

Taschenbuch: 136 Seiten, oekom verlag, Autoren: Klaus Burmeister, Ben Rodenhäuser, Neuerscheinung, 1. Auflage Juni 2016, ISBN-13: 978-3-86581-817-1, 14,95 Euro

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. Intern / Verlag

Machen Sie sich präsent im Bücherregal Ihrer Kunden.

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Ein eigenes Buch mit Ihrem Namen als
Herausgeber und gleichzeitig mit der
Möglichkeit, sich und Ihr Unternehmen
vorzustellen.
(Foto: pixabaydotcom)

Kleine Geschenke erhalten die Freundschaft.

Diese alte und wirklich schöne Volksweisheit gilt natürlich auch in der Immobilienwirtschaft. Wir beginnen im September damit, das Lexikon "Alles über Immobilien" komplett zu aktualisieren.

Ende November kommt dann die 3. Auflage mit dem bekannten Titel ganz neu auf den Markt. Sie steht Interessierten bundesweit im Buchhandel oder bei den Online-Händlern zur Verfügung.

Aus dieser Vorlage könnten wir fast gleichzeitig Ihr ganz eigenes Buch herstellen – ganz nach Ihren Wünschen und Zielen auf die Belange Ihres Unternehmens ausgerichtet.

Wäre das nicht ein tolles Kundengeschenk zu Weihnachten?

Ihr Buch erhält einen eigenen Umschlag und einen eigenen Titel mit Ihrem Namen als Herausgeber. Im An- und Auslauf des Buches (zusammen ca. 10 Seiten) haben Sie ausreichend Platz für eine Eigendarstellung und für Ihre Werbung. In der Mitte des Buches verbleibt das Fachlexikon mit 550 bis 700 Begriffserklärungen. Wir übernehmen die komplette Herstellung inklusive Gestaltung und Druck. Sie erhalten das Lexikon als Taschenbuch mit rund 250 Seiten zu einem verbindlichen Festpreis. Die Mindestauflage beträgt 100 Stück.

Eine Bitte / ein Hinweis:

Wir brauchen Ihre Bestellung bis zum 20. September, damit wir die Bücher rechtzeitig vor Weihnachten an Sie ausliefern können. Bitte sprechen Sie Henning J. Grabener bei Interesse direkt an: Telefon 0431-5601560.

Bitte melden Sie sich, wenn Sie daran Interesse haben direkt telefonisch bei Herrn Grabener 0431-5601560 oder per E-Mail >>>

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Übrigens: Sie können diesen Newsletter auch als Medium für Ihre Werbung verwenden, siehe unter Media >>>

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