LESEPROBE: DIE IMMOBILIE als zukunftssichere und solide Kapitalanlage

Foto: Hannes Gründler, Pixabay DIE IMMOBILIE als zukunftssichere und solide Kapitalanlage Ulf Matzen

DIE IMMOBILIE als zukunftssichere und solide Kapitalanlage Ulf Matzen

© 2022 | Grabener Verlag GmbH | Kiel Fachverlag der Immobilienwirtschaft Stresemannplatz 4 | 24103 Kiel Telefon 0431 560 1 560 | Fax: 0431 560 1 580 E-Mail: info@grabener-verlag.de www.grabener-verlag.de Herausgeber: s.o. Autor: Ulf Matzen, Assessor jur. (v.i.S.d.P.) Layout Umschlag/Satz: Magdalena Broda Technik: Leo Kont Titelbild: Hannes Gründler, Pixabay Weitere Bilder: Siehe Text im Bild Alle Informationen wurden mit größter Sorgfalt erarbeitet. Eine Garantie für die Richtigkeit sowie eine Haftung können Autoren und Verlag jedoch nicht übernehmen. Alle Rechte, auch die des auszugsweisen Nachdrucks, der fotomechanischen Wiedergabe (einschließlich Mikrokopie) sowie der Auswertung durch Datenbanken oder ähnliche Einrichtungen vorbehalten. Preis 6,50 Euro [D] Auflage 2022

- 5 - Inhaltsverzeichnis Impressum 4 Die Immobilie als zukunftssichere und solide Kapitalanlage 6 Wie entwickelten sich die Immobilienpreise in den letzten Jahren? 6 Wie wirken sich steigende Bauland- und Baupreise auf die Immobilienpreise aus? 7 Baugenehmigungen und Bauüberhang: Steckt Deutschland im Baustau? 8 Welcher Wohnungsbedarf steht dem Bauüberhang gegenüber? 9 Andere Investitionsmöglichkeiten - besser als die Immobilie? 9 Immobilien als Geldanlage: Was sind die Vorteile? 10 Was unterscheidet eine Immobilie von anderen Anlageformen? 11 Immobilienboom oder Immobilienblase? 11 Stimmungstief: Kippt der Immobilienmarkt? 11 Welche Steuervorteile gibt es beim Kauf einer Mietimmobilie? 11 Welche emotionellen Gründe gibt es für einen Immobilienkauf? 15 Recht und Gesetz: Werden die Mieten gedeckelt? 15 Immobilienpreise in unterschiedlichen Bundesländern – einige Beispiele 16 Checkliste: 9 gute Gründe für einen Immobilienkauf! 17 Welche Auswirkungen hat die Zinswende? 18 10 Tipps für den Immobilienkauf als Geldanlage 18 Nachwort 20 Autor 24

- 6 - Die Immobilie als zukunftssichere und solide Kapitalanlage Immobilien sind seit langer Zeit als Geldanlage beliebt – gerade wegen der Sicherheit, die sie bieten, aber auch wegen der Wertsteigerung. Manchmal hört man in den Medien jedoch auch zweifelnde Stimmen. Wie ernst muss man diese Äußerungen nehmen? Bis zum Frühjahr 2020 hat niemand in Frage gestellt, dass sich die Immobilienpreise nur in eine Richtung entwickeln können: nach oben. Zwar gab es Experten, die vor einer möglichen Immobilienblase warnten. Aber: Nicht nur der Wertzuwachs sprach für die Immobilie als Geldanlage. Es winkten auch hohe Renditen, sichere Mieteinnahmen und vor allem: Eine vor Krisen sichere Anlage, wie geschaffen auch für die Altersvorsorge. Dann kamCorona und brachte einiges an Unsicherheiten mit sich. Anleger, Makler, Banken und ImmobilienfachleutewarengeteilterMeinung:Dieeinenmeinten,dasssich der Immobilienboom fortsetzen würde – manche jedoch sahen die Krise auf den Immobilienmarkt durchschlagen. Immerhin erschwerte Corona Geschäfte von Maklern und Bauträgern allein schon in praktischer Hinsicht – man denke nur an die Organisation von Besichtigungsterminen und Treffen mit Interessenten. Wie sich zeigte, hat Corona jedoch nicht wirklich etwas an der Entwicklung geändert. In den meisten Gebieten Deutschlands blieb es bei den satten Preissteigerungen, und Stagnation war nur selten zu beobachten. Tatsächlich scheint Corona bei vielen Menschen sogar den Wunsch nach den eigenen vier Wänden verstärkt zu haben. Wie entwickelten sich die Immobilienpreise in den letzten Jahren? Betrachtet man den Hauspreisindex des Statistischen Bundesamtes, sieht man, dass massive Preissteigerungen gar nicht so selbstverständlich sind: Zwischen 2001 und 2010 waren die Werte recht stabil. Ab 2010 setzte eine deutliche Entwicklung nach oben ein, die sich seitdem fortsetzt. Was aber ist 2010 passiert? Das Jahr stand noch unter dem Schock der Finanzkrise von 2007/2008. Die Europäische Zentralbank ließ zusätzliches Geld in die Märkte fließen, gleichzeitig war auch das Vertrauen in andere Investitionen, wie etwa den Aktienmarkt, deutlich gesunken. So stieg die Nachfrage nach Immobilien. Weitere Einflüsse in den folgenden Jahren waren: • eine wachsende Bevölkerung, • historisch niedrige Zinsen und • ein knappes Angebot an Immobilien. All dies trieb deren Preis in die Höhe. In den zehn Jahren davor, also zwischen 1992 und 2002, ist die Kurve der Preisentwicklung fast eine gerade Linie. Hier herrschte Stabilität – große Steigerungen gab es jedoch nicht. Hier könnte man nun einwenden, dass die Immobilie erst seit etwa 12 Jahren eine gute Kapitalanlage ist, denn erst zu diesem Zeitpunkt haben die hohen Wertsteigerungen eingesetzt. Dabei würde man jedoch außer Acht lassen, dass es bei einer Immobilie nicht nur um die Wertsteigerung an sich geht: Ist sie vermietet, wirft sie Mieteinkünfte ab. Wird sie selbst bewohnt, hilft sie Mietausgaben zu sparen. In jedem Fall also ein wirtschaftlicher Gewinn für die Eigentümer! Auch der Baupreisindex des Statistischen Bundesamtes verdeutlicht die Preisentwicklung. In diesen fließen die Preise von Bauleistungen ein, die für die Errichtung von Bauwerken erforderlich sind. Denn: Einzelne Bauleistungen sind besser miteinander zu vergleichen, als ganze Bauwerke mit all ihren verschiedenen Eigenschaften. Im Bereich „Maurerarbeiten“ werden dann beispielsweise die Preise für Bauleistungen wie „Porenbetonmauerwerk“ oder „Nichttragende Trennwand“ miteinander verglichen. Verwendet werden Marktpreise, also keine Angebotspreise, ohne Umsatzsteuer. Entwicklung der Hauspreise in Deutschland in den Jahren von 2010 bis 2021 2015 = Index 100 160 140 120 100 80 2010 ‘11 ‘12 ‘13 ‘14 ‘15 ‘16 ‘17 ‘18 ‘19 ‘20 ‘21 153,9 138,7 128,7 121,7 114,1 107,5 100 95,5 9,26 89,8 86,8 83,9 Quelle: Statistisches Bundesamt 2022

- 7 - Im Jahr 2017 stieg der Baupreisindex für Wohngebäude im ersten Quartal um 2,8 Prozent, im vierten Quartal um 3,6 Prozent im Vergleich zum Vorquartal. In den folgenden Jahren verzeichnete er stetige Steigerungen. 2020 schlug die Coronakrise zu: Im dritten Quartal gab es keine Steigerung, im vierten sanken die Baupreise gar um 0,1 Prozent. Dann ging es aber wieder schnell bergauf. Im ersten Quartal 2022 stieg der Index um 14,3 Prozent gegenüber dem Vorquartal. Im Zeitraum 2010 bis 2020 sind die Baupreise für Wohnraum um 29 Prozent gestiegen. Insgesamt kommt es selten bis gar nicht vor, dass der Baupreisindex von Quartal zu Quartal oder gar von Jahr zu Jahr nicht steigt oder gar sinkt. Für die derzeitigen Steigerungen sind durchaus auch Materialmangel und knappes Personal bei den Baufirmen bei gleichzeitig hoher Nachfrage verantwortlich. Wohnraum ist nach wie vor ein begehrtes Gut – und damit eine gute Investition. Eine weitere wichtige Bezugsgröße ist außerdem der Preisindex für Bauland. An diesem kann man die Entwicklung der Preise für unbebaute, baureife Grundstücke ab 100 Quadratmetern ablesen. Auch hier gab es erhebliche Steigerungen. So stiegen die Preise für Baulandgrundstücke zwischen 2010 und 2020 um 102 Prozent. Wie wirken sich steigende Bauland- und Baupreise auf die Immobilienpreise aus? Eine Folge ist zunächst ein Rückgang des Wohnungsbaus. Dies bestätigt eine Pressemitteilung des Verbandes norddeutscher Wohnungsunternehmen (VNW) vom Mai 2022. Dem Verband gehört eine große Anzahl von Wohnungsgenossenschaften und gemeinnützigen Wohnungsgesellschaften an. Zusammen mit dem Krieg in der Ukraine und Unsicherheiten bei der Förderung energiesparender Neubauten durch die KfW Förderbank führen die erhöhten Baupreise dem Verband zufolge zu einem starken Rückgang der Neubauten. Der Vorsitzende des VNW, Andreas Breitner, geht davon aus, dass derzeit begonnene Bauprojekte der Mitgliedsunternehmen noch fertiggestellt werden. Viele Neubauten würde es künftig aber nicht geben: „Ursprünglich dafür geplante Gelder werden die Unternehmen in die Modernisierung und Sanierung von Wohnungsbeständen stecken“, so Breitner. Dies betrifft allerdings in erster Linie die Mitgliedsunternehmen des VNW. Diese haben der Pressemitteilung zufolge 2021 insgesamt 2.243 Wohnungen fertiggestellt. Dies seien 232 weniger als im Jahr 2020. Im Jahr 2020 seien 2.602 Bauprojekte neu begonnen worden. 2021 seien es nur noch 1.991 gewesen. Gleichzeitig seien die Investitionen (inklusive Neubau, Instandhaltung und Modernisierung) um 18,6 Prozent auf knapp 1,45 Milliarden Euro gestiegen. 51 Prozent davon seien auf Neubauten entfallen. Die massiven Preiserhöhungen bei Baugrundstücken und Baupreisen könnten sich jedoch nur Vermieter leisten, die Spitzenmieten nehmen würden – was bei den eher gemeinnützig orientierten Mitgliedsunternehmen des VNW nicht der Fall sei. Eine Reduzierung der Neubauten bei hohem Bedarf an Wohnraum führt üblicherweise zu steigenden Immobilienpreisen. Und damit zu höheren Renditen für Menschen, die sich eine Immobilie als Geldanlage gekauft haben. Natürlich beziehen sich die genannten Zahlen auf den Großraum Hamburg. Andererseits ist die Situation in allen Großstädten ähnlich, denn die Entwicklung der Baupreise, die Bevölkerungsentwicklung und auch die Auswirkungen von Krisen und politischen Unsicherheiten (Abschaffung der Förderung für KfW 55-Häuser) wirken sich überregional aus. Foto: Thomas, Pixabay Bild: Gebäudesanierung/-renovierung Natürlich ist eine weitere Folge von steigenden Baulandpreisen und Baupreisen, dass sich weniger Menschen den Traum vom Eigenheim erfüllen können. Dies wird zwar zu einer gewissen Reduzierung der Nachfrage insbesondere im Neubaubereich führen. Es ändert jedoch nichts daran, dass insgesamt ein hoher Bedarf an Wohnraum besteht.

- 8 - Baugenehmigungen und Bauüberhang: Steckt Deutschland im Baustau? Auf die Preisentwicklung von Immobilien hat auch das Verhältnis von erteilten Baugenehmigungen und fertiggestellten Neubauten Einfluss. Es ist nämlich schon lange keine Selbstverständlichkeit mehr, dass ein genehmigtes Haus auch zeitnah gebaut und dann auch genutzt wird. Das Statistische Bundesamt führt extra eine Statistik über sogenannte Bauüberhänge. Damit sind genehmigte Bauvorhaben gemeint, die noch nicht fertiggestellt sind, wenn das Kalenderjahr endet. Nehmen wir etwa das Jahr 2020: In Deutschland wurden in diesem Jahr 306.376 neue Wohnungen fertiggestellt. Gegenüber dem Vorjahr war dies eine Steigerung um 13.374 bzw. um 4,6 Prozent. Es herrschte also rege Bautätigkeit – nach wie vor, denn seit 2011 stieg die Anzahl der Baufertigstellungen jedes Jahr. Und das alles trotz Corona. Allerdings wurden 2020 auch 368.589 Baugenehmigungen erteilt. Auch hier gab es einen Anstieg um 2,2 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Es gab damit jedoch insgesamt einen Überhang von 779.432 Wohnungen, die zwar genehmigt, aber noch nicht fertiggestellt waren. 2020 erreichte der Bauüberhang damit einen Rekordstand seit 1998. 2021 wurden bundesweit 380.914Wohnungen genehmigt, dies sind wieder 3,3 Prozent oder 12.325 mehr als im Vorjahr. Tatsächlich fertiggestellt wurden 293.393 Wohnungen. Dies sind 4,2 Prozent weniger als im Jahr 2020. Die neue Bundesregierung hat das Ziel ausgerufen, jedes Jahr 400.000 neue Wohnungen zu bauen, ein Viertel davon öffentlich gefördert als Sozialwohnungen. Hinter den ambitionierten Plänen steckt die Absicht, ein weiteres Ansteigen der Mieten durch Erhöhung des Angebots an Wohnraum zu dämpfen. Allerdings: Solche Ziele werden allzu häufig nicht erreicht. Auch Anfang 2018 hatte die damalige Bundesregierung beabsichtigt, bis Ende 2021 für den Bau von 1,5 Millionen neuer Wohnungen zu sorgen. Dies wären dann 375.000 neue Wohnungen pro Jahr gewesen. Tatsächlich errichtet wurden 2018 und 2019 aber jeweils unter 300.000 neue Wohnungen. Wenn man bei den Zahlen von 2021 nach Gebäudearten unterscheidet, war der Rückgang bei neu gebauten Einfamilienhäusern mit einemMinus von 10,4 Prozent gegenüber dem Vorjahr am stärksten. Bei den Zweifamilienhäusern waren es 1,7 Prozent weniger. Bei Mehrfamilienhäusern war ein Rückgang um 3,6 Prozent zu beobachten. Die Zahl der neu errichteten Wohnungen in Bestandsgebäuden ging um 2,7 Prozent gegenüber 2020 zurück. Eine Steigerung gab es lediglich bei neuen Wohnungen in Nichtwohngebäuden. Hier wurden 6,4 Prozent mehr Wohnungen fertiggestellt. Als Ursache für diesen Baustau wird oft die Lage im Baugewerbe genannt. Rohstoffe wie Holz und Stahl sind begehrt und teuer, oft gibt es Lieferengpässe. Und auch die Unternehmen im Baugewerbe sind ausgelastet – es ist oft kaum noch möglich, innerhalb vernünftiger Zeiträume ein Handwerksunternehmen zu finden, das eine Arbeit ausführen kann. Aber auch andere Faktoren spielen hier mit: So wird es immer aufwändiger, die energetischen Vorschriften für einen Neubau zu erfüllen. Und nicht zuletzt braucht, wer bauen will, auch ein Baugrundstück. Auch Bauland ist aber durchaus knapp – insbesondere in Ballungsgebieten und Großstädten. Dies stellt einen Anreiz für die städtebauliche Verdichtung dar, die Stadtplaner heute gern propagieren. Diese wird zum Beispiel auch umgesetzt, indem man frühere reine Gewerbegebiete für eine teilweise Wohnbebauung öffnet oder in gewerblich genutzten Gebäuden auch Wohnungen zulässt. Foto: Stux, Pixabay Bild: Neubau

- 9 - Welcher Wohnungsbedarf steht dem Bauüberhang gegenüber? Das Institut der deutschen Wirtschaft Köln e.V. (IW) hat eine Studie veröffentlicht, nach der in Deutschland jedes Jahr 308.000 neue Wohnungen gebaut werden müssen, um den Bedarf zu decken. Allerdings nicht irgendwo und schon gar nicht auf dem Land, denn: Der größte Bedarf besteht in Ballungsräumen und Großstädten. Das IW kritisiert sogar, dass allzu viel Wohnraum in Gebieten entsteht, in denen die Bevölkerungszahl absehbar eher schrumpfen wird. Selbst unter Berücksichtigung einer höheren Quote von Homeoffice-Tätigen würde immer häufiger die Grundentscheidung dafür ausfallen, in einer größeren Stadt zu leben. Der Studie zufolge besteht in den sieben größten deutschen Städten bis 2025 ein Bedarf an etwa 58.100 Wohnungen zusätzlich pro Jahr. Allein in Berlin seien jedes Jahr 22.200 neue Wohnungen nötig, um den Bedarf zu decken, in München 7.800 und in Hamburg 10.500. Diese Studie stammt jedoch vom November 2021. Nie hätte jemand zu dieser Zeit geahnt, dass es ein paar Monate später innerhalb von Europa einen Krieg geben würde, der eine Vielzahl von Menschen zur Flucht aus ihrer Heimat treibt. Diese Menschen haben ebenfalls einen Wohnbedarf, der nicht eingeplant war. Sicher wird der Krieg irgendwann zu Ende sein. Und viele werden in ihre Heimat zurückkehren. Viele werden jedoch inzwischen auch in Deutschland eine Arbeit, eine Schule für ihre Kinder und eine neue Heimat gefunden haben. Je länger der Krieg dauert, desto mehr Menschen werden dies sein. Und ob zwischen Russland und der Ukraine ein dauerhafter Friede entstehen wird, bleibt abzuwarten. Was bedeutet all dies nun für den Preis und die Preisentwicklung von Wohnimmobilien? Letztendlich gibt es eine ganz erhebliche und weiterhin steigende Nachfrage und ein stagnierendes und in letzter Zeit sogar sinkendes Angebot. Dies wird auf längere Sicht also steigende Immobilienpreise zur Folge haben – allerdings durchaus abhängig von der Lage. So ließ sich im ersten Quartal 2022 eine starke Preissteigerung im Umland von Großstädten beobachten, während in ländlichen, strukturschwachen Regionen die Nachfrage durch sinkende Bevölkerungszahlen zum Teil nachließ – und damit sanken auch die Preise. Andere Investitionsmöglichkeiten – besser als die Immobilie? Wie ist die Situation für Investitionen im Jahr 2022? Die Welt steht unter dem Eindruck des Ukrainekrieges und hat noch mit den Auswirkungen von Corona zu kämpfen – mit möglicher Neuauflage im Herbst. Lieferketten sind unterbrochen, Unternehmen haben Schwierigkeiten, wichtige Komponenten für ihre Produktion zu erhalten, in manchen Ländern droht eine Nahrungsmittelkrise. Energiepreise schießen aufgrund der RusslandSanktionen und der Reaktionen auf den Rohstoffmärkten in die Höhe. Chiphersteller und in der Folge auch Autohersteller und Produzenten von elektronischen Geräten haben unabhängig davon unter einem Chipmangel zu leiden. Tech-Aktien wie Meta verzeichnen aus verschiedensten Gründen teils hohe Wertverluste, im Mai hat Tesla Personaleinsparungen angekündigt. Eine deutlich unsichere Situation, die zwar manchen zum kurzfristigen Spekulieren einlädt. Doch empfiehlt sich dies nur mit Geld, das man nicht für die Altersvorsorge benötigt und das man leichten Herzens auch verlieren kann. Auch Cryptowährungen sind längst keine Gelddruckmaschine mehr, sondern sorgen eher für Katerstimmung bei den Investoren. Seit November 2021 verloren Bitcoins bis zu 70 Prozent an Wert, der Komplettabsturz von Terra / Luna brachte Anleger um ihren gesamten Einsatz und wirkte sich auf die komplette Crypto-Landschaft aus. Die Zinsen steigen – trotzdem bekommen Sparer zum Beispiel für Tagesgeld gerade einmal 0,10 bis 0,20 Prozent Zinsen im Jahr – oft noch verbunden mit einer Mindesteinlage. Zum Vergleich: Die Inflation lag im August 2022 bei 7,9 Prozent in Deutschland und bei 10,1 Prozent in der EU. Im Mai 2021 lag die deutsche Inflationsrate noch bei 2,5 Prozent. Immobilien sind wertstabiler als andere Geldanlagen und versprechen darüber hinaus langfristig Wertsteigerungen. Hinzu kommt noch die Möglichkeit von Mieteinnahmen und Steuervorteilen. Nach wie vor ist die Immobilie daher eine gute und stressresistente Geldanlage.

Der Autor Ulf Matzen, Assessor jur. Geboren 1967 in Flensburg. Studiumder Betriebswirtschaftslehre und der Rechtswissenschaften in Augsburg. Rechtsreferendariat mit dem Schwerpunkt Wirtschaftsrecht. Auslandsstationen in Istanbul, Amsterdam und Iraklion. Abschluss als Assessor. Tätigkeit bei den WEKA Baufachverlagen als Kundenbetreuer Firmenkunden für baurechtliche Literatur und Software. Immobilienvermittlung im Bereich Mietwohnungen und Auslandsimmobilien. UmzugnachHamburgundTätigkeitfürdieBDOWarentreuhandWirtschaftsprüfungsgesellschaft.Ab1.1.2003freiejournalistische Tätigkeit. Tätigkeit fürAnwalts-Nachrichtendienste,Mitarbeit bei AufbauundPflege des Rechtsportals derD.A.S. Rechtsschutzversicherung, Pressearbeit für Unternehmen, Mitarbeit an juristischen Internetseiten, Autor von mehreren Ratgebern (u.a. Der Energieausweis/D.A.S.;NebenkostenundAbrechnung/D.A.S.;DieneueAbgeltungssteuer/ciandobookssowieImmobilienkaufin Griechenland / Grabener-Verlag).

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