Immobilien-Almanach 02

13 Spitzenmiete um 2,7 % auf 12,90 Euro/m² MFG (+19,3 % seit 2010) und in den D-Stand- orten legte sie um 2,1 % auf 10,20 Euro/m² MFG (+16,0 % seit 2010) zu. Die Kaufpreise durchbrachen 2018 die vorjährigen Rekordwerte deutlich. In den A- Standorten legten sie durchschnittlich um 11,6 % zu und überschritten mit 11.050 Euro/ m² erstmals die Schwelle von 10.000 Euro/m². In Berlin stiegen die Preise am stärksten. 2018 lag der Kapitalwert bei 12.600 Euro/m² MFG, 14 % über dem Vorjahreswert und sogar mehr als 100 % über dem Preis von 2015. Teuerster Standort bleibt München mit fast 13.750 Euro/m² (+6,9 % zum Vorjahr), knapp gefolgt von Frankfurt mit 13.650 Euro/ m² MFG (+9,2 %). Büroflächen in Hamburg kosteten 10.160 Euro/m² MFG (+10,9 %), in Stuttgart 7.140 Euro/m² MFG (+9,0 %), in Köln 6.930 Euro/m² MFG; (+10,9 %) und in Düsseldorf 8.370 Euro/m² MFG (+18,8 %). In den B-Standorten lag der durchschnittliche Kapitalwert bei 3.400 Euro/m² MFG (+6 %). In den C-Städten stiegen die Preise auf 2.800 Euro/m² MFG (+7,5 %). In den D-Städten erreichte der Quadratmeter Bürofläche durch- schnittlich 1.810 Euro, bei stabiler Entwicklung. Im Jahresverlauf 2018 sanken die Nettoanfangsrenditen zum neunten Mal in Folge seit 2009 über alle Städteklassen auf neue Rekordwerte. In den A-Standorten lag der gewich- tete Durchschnitt für Core-Immobilien Ende 2018 bei 3,0 % und lediglich 10 Basispunkte unterhalb des Vorjahresniveaus. Es scheint somit langsam eine Bodenbildung einzuset- zen. Berlin liegt mit 2,8 % vor München und Hamburg mit je 2,9 % gefolgt von Frankfurt mit 3,0 %. Etwas günstiger sind die Standorte Düsseldorf, Stuttgart und Köln mit Renditen zwischen 3,2 % und 3,4 %. Bei den B-Märkten liegen mittlerweile 11 von 14 Märkten auf einem Renditeniveau von 4,5 % oder weniger. Teuerste Märkte sind hier Nürnberg und Bonn mit jeweils 4,0 %. Auch 8 der 22 C-Märkte liegen auf einem Niveau gleich bzw. jen- seits von 4,5 %. Spitzenreiter sind Freiburg (4,0 %), Heidelberg (4,1 %) und Mainz (4,2 %). Der Leerstand ging zum achten Mal in Folge zurück. Die Leerstandsquote lag 2018 bei den größten 127 Büromärkten im Schnitt bei 4,2 % bzw. 70 Basispunkte unterhalb des Vorjahreswerts. In den A-Standorten reduzierte sich das Büroflächenangebot 2018 um fast 570.000 m² MFG auf eine Leerstandsrate von 3,4 %, die B-Standorte konnten etwa 220.000 m² MFG abbauen (4,0 %), in den C- und D-Standorten verringerte sich der Leer- stand um 90.000 m² MFG auf 4,6 % bzw. um 110.000 m² MFG auf 5,6 %. Mittlerweile hat sich das Leerstandsniveau in 35 Büromärkten auf bzw. unter die Schwelle von 3,0 % bewegt, was einer Vollvermietung abzüglich einer unterstellten Fluktuationsreserve ent- spricht. Die hohe Nachfrage dürfte auch 2019 kaum zu bewältigen sein. Besonders knapp sind die stark nachgefragten, kurzfristig bezugsfähigen Neubauflächen. Die Situation in den Städten mit sehr geringen Angebotsvolumen dürfte sich 2019 noch stärker zuspitzen und es muss an einigen Standorten mit Unternehmensabwanderungen gerechnet werden.