KundenZeitung Herbst 2021

Seite 3 Herbst 2021 Der Kauf einer Eigentumswohnung zur Vermietung oder eines Mietshauses war vor zehn Jahren eine gute Entscheidung. Durch die stark gestiegenen Kauf- preise würden die Eigentümer bei einem jetzigen Verkauf in den meisten Groß- städten einen sechsstelligen Gewinn erzielen. Immowelt.de hat untersucht: Lohnt sich der Verkauf, oder ist die Vermietung weiterhin sinnvoller? Wie lange dauert es, den Verkaufsgewinn durch Vermietung zu erwirtschaften? Der Analyse zufolge würde es in der Spitze gut 30 Jahre dauern, bis der Verkaufser- lös durchMietzahlungen erzielt würde. Den höchsten Gewinn von 386.000 Euro würden Verkäufer in München machen. Um die gleiche Summe zu erwirt- schaften, müssten sie 31 Jahre weiter vermieten. In Hamburg wären es 222.000 Euro oder 30 Jahre, in Berlin 237.000 Euro oder 27 Jahre. Wann ist der richtige Zeitpunkt für den Verkauf? Sollten Immobilieneigentümer lieber auf noch bessere Zeiten hoffen oder den Gewinn besser jetzt realisieren? Weiter vermieten oder auf dem Preishöhepunkt verkaufen? Mietspiegelreform bringt mehr Rechtssicherheit Mietspiegel gewinnen durch die kontroversen Dis- kussionen um Mietsteigerungen an Bedeutung. Sie sind notwendig, damit Vermieter und Mieter die Miethöhe verlässlich zur Begründung oder Über- prüfung der Miete verwenden können. In seiner jet- zigen Form eignet sich der Mietspiegel jedoch nicht als Instrument, um gesetzliche Regeln umzusetzen. Der Deutsche Städtetag, der Verband Deutscher Städtestatistiker (VDSt) und die gif Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung begrüßen daher das Mietspiegelreformgesetz (MsRG). Von besonderer Bedeutung sind die Regelungen für qualifizierte Mietspiegel. Vor allem die geplante Auskunftspflicht der Mieter und Vermieter sowie die Klärung von datenschutzrechtlichen Fragen sollen die Erstellung erleichtern, die Qualität verbessern und gleichzeitig die Kosten senken. Foto: Photo Mix, Pixabay E-Mobilität braucht bessere Infrastruktur Die Akzeptanz und das Angebot von E-Autos ha- ben sich wesentlich verbessert. Die Ladeinfrastruk- tur ist mit diesem Wandel noch nicht ganz mit- gekommen. Das Gesetz über die Bereitstellung flächendeckender Schnellladeinfrastruktur für Elektrofahrzeuge soll jetzt für mehr Tempo sorgen. Zunächst soll ein flächendeckendes, öffentliches Schnellladenetz aufgebaut werden. Damit Nutzer zukünftig ihre E-Autos auch bequem zu Hause auf- laden können, hat die KfW das Förderprogramm für Wallboxen aufgestockt. Eigentümergemein- schaften müssen die Gebäudeelektrik oftmals zu- sätzlich erneuern, damit mehrere Ladestationen gleichzeitig in Betrieb gehen können. Nutzungsänderung: Gewerberaum in Wohnraum umwandeln Während an einem Ort Wohnungen fehlen, ist es gleichzeitig manchmal schwer, Gewerbemieter zu finden. Eine Nutzungsänderung liegt dann nahe. Dabei sind eine Reihe rechtlicher Aspekte zu beachten. In reinen Industrie- und Gewerbegebieten ist es in der Regel nicht zulässig, Gewerberaum in Wohnraum umzuwandeln, in Mischgebieten aber schon. Wer Miteigentümer eines Wohn- oder Geschäftshauses ist, muss außerdem die Gemeinschaftsordnung be- achten, in der die Art der Nutzung vorgeschrieben ist. Eine Umwandlung in Wohneinheiten kann sich in Altbaugebieten mit kleineren Läden im Erd- geschoss lohnen. Eine Umwandlung in großem Stil ist derzeit gerade im Frank- furter Stadtteil Rödelheim geplant. Dort soll auf dem Areal der ehemaligen „Torpedo-Werke“, in denen bis in die 1960er-Jahre Fahrräder gefertigt wurden, ein Mix aus unterschiedlichen Wohnformen entstehen. Mieterwechsel in der WG Vermieter müssen sich – außer in gesetzlich gere- gelten Fällen wie nach einer Ehescheidung der Mieter – keinen neuen Vertragspartner aufzwin- gen lassen und auch nicht auf zahlende Mietmie- ter verzichten. In einer Wohngemeinschaft gibt es nicht automatisch ein Recht auf flexibles Auswech- seln von Mietern. Normalerweise erfordert dies eine eindeutige vertragliche Vereinbarung. Wird aus- drücklich an eine „Wohngemeinschaft“ vermietet und befinden sich alle Mieter in Ausbildung, ge- stehen ihnen manche Gerichte ebenfalls ein Wech- selrecht zu. Dies gilt nicht, wenn einfach mehrere Berufstätige zusammen eine Wohnung mieten. Hier müssen dann alle kündigen – oder keiner (LG Berlin, 17.04.2020, Az. 65 S 176/19). Geförderter Mietwohnungsbestand trotz intensiver Neubautätigkeit gesunken Auf dem deutschen Wohnungsmarkt gibt es zu wenig günstige Wohnungen. In einer Analyse für 26 Städte hat das Forschungsinstitut bulwingesa heraus- gearbeitet, wo das Ungleichgewicht am größten ist. Danach sind die Bestände an Sozialwohnungen in 23 Städten geschrumpft – am stärksten in Leipzig (-90 %), Dresden (-89 %), Berlin (-37 %) und Kiel (-36 %). Nur in Mainz (+9,6 %) und Münster (+7,1 %) waren Zuwächse zu beobachten. Die Förderzeiten betra- gen zwischen 15 und 25 Jahre, danach werden die Wohnungen dem freien Markt zugeführt. Um die Jahrtausendwende war der Wohnungsmarkt noch entspannt. Seither wächst der Bedarf stetig. Trotz einer Verdreifachung des Neubauvolumens geförderter Mietwohnungen zwischen 2011 und 2019 sank der Anteil geförderter Mietwohnungsbestände um durchschnittlich 21 Prozent. Foto: Michael Gaida, Pixabay