Persch Consult NEWS / Herbst 2020

Seite 3 Herbst 2020 Nebenkosten nur für tatsächlich erfolgte Arbeiten abrechnen! Der Vermieter kann nur solche Kosten auf den Mie- ter umlegen, für die auch tatsächlich Leistungen erbracht wurden. Zweifelt ein Mieter daran, kann er auch ohne vorherige Belegeinsicht gegen die Nebenkostenabrechnung Einwendungen erheben. Der Vermieter muss dann belegen, dass die Arbei- ten ausgeführt wurden. Im konkreten Fall hatte ein Mieter bestritten, dass eine Dachrinnenreinigung und eine Ungezieferbeseitigung erfolgt waren. Für die Umlegbarkeit ist maßgeblich, dass die Leistung erbracht wurde. Es genügt nicht, dass hierfür Rech- nungen vorliegen (AG Gelsenkirchen, 22.08.2019, Az: 201 C 229/19). In den vergangenen Jahren gab es viele Urteile zu Schönheitsreparaturen. Diverse Klauseln im Mietvertrag, die dem Mieter eine Renovierungspflicht auf- erlegten, wurden dabei gekippt. In der Folge wurden bei Neuvermietungen fast nur noch renovierte Wohnungen angeboten. Denn: Wenn Mieter eine unreno- vierte Wohnung ohne angemessenen finanziellen Ausgleich gemietet haben, kann der Vermieter ihnen nicht die Renovierung übertragen. Um genau diese Fälle ging es in zwei aktuellen Verfahren vor dem Bundesgerichtshof. Das höchste deutsche Gericht entschied: Der Vermieter ist bei wesentlicher Ver- schlechterung des Zustandes während des Mietverhältnisses zur Ausführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet. Mieter müssen sich aber an den Reno- vierungskosten regelmäßig zur Hälfte beteiligen (BGH, 08.072020 VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18). Nach dem Gesetz ist der Vermieter für die Renovierung der Wohnung zuständig, konnte seine Pflicht bisher aber auf den Mieter abwälzen. Foto: Stux | Pixabay Foto: 123switch, Pixabay BGH-Urteil: Mieter müssen sich an Renovierungskosten beteiligen Mietspiegel immer wichtiger Mietspiegel dienen der Mietpreisbeobachtung, zur Wertermittlung und als Basis bei der Streitschlich- tung. Das Bundesamt für Bauwesen und Raumord- nung hat einen Überblick über Verbreitung, Quali- tät und Aktualität von Mietspiegeln in Deutsch- land erarbeitet. Danach wird dem Mietspiegel seit der Einführung der Mietpreisbremse eine zentrale Rolle zugesprochen. In Gebieten mit gültiger Miet- preisbremse ist der Mietspiegel überdurchschnitt- lich verbreitet. Die Zahl der Kommunen mit Miet- spiegel ist kontinuierlich gestiegen. Erstellt wurden rund 460 Mietspiegel, auf die 1.026 Kommunen zurückgreifen können. Den Status „qualifiziert“ führen mittlerweile 264 Mietspiegel. Derzeit wird eine Verordnung vorbereitet, in der die Anforderun- gen spezifiziert werden sollen. Lärm: Für viele Menschen ein Grund zur Klage In jüngster Zeit wurden gleich zwei wegweisende Urteile zum Thema Lärm gefällt. In einem Fall bestätigte der Bundesgerichtshof seine bisherige Recht- sprechung zur sogenannten Bolzplatz-Entscheidung: Das Risiko der Entste- hung einer neuen Lärmquelle in der Nachbarschaft – hier durch Bauarbeiten – kann nicht allein dem Vermieter zugewiesen werden, zumindest nicht, wenn dieser selbst keine Abwehr- und Entschädigungsmöglichkeiten hat und die Immissionen hinnehmen muss (BGH, 29.04.2020, VIII ZR 31/18). Im anderen Fall ging es um den Austausch des Bodenbelags in einer Eigentumswohnung in einem 1962 gebauten Haus und einen dadurch erhöhten Trittschallpegel. Grundsätzlich müssen die Bewohner zwar mit dem im Baujahr üblichen Schallschutz leben. Doch die Richter entschieden, dass es den Nachbarn sehr wohl zuzumuten ist, einen hohen Trittschallpegel durch einfache Maßnahmen wie das Auslegen von Teppich zu vermindern (BGH, 26.06.2020 - V ZR 173/19). Genehmigungpflicht für die Umwandlung in Eigentum? Hausbesitzer, die ihre Mehrfamilienhäuser um- wandeln und die Wohnungen einzeln verkaufen möchten, brauchen dafür möglicherweise bald eine Genehmigung – so zumindest will es das Bun- desjustizministerium. Entlastet wird der Woh- nungsmarkt dadurch aber nicht, zeigt eine neue Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW). In deutschen Großstädten bleibt die Lage am Woh- nungsmarkt angespannt. Das Ministerium argu- mentiert, ärmere Bewohner könnten sich die teuren Eigentumswohnungen nicht leisten und würden aus dem Markt gedrängt. Die Genehmigungs- pflicht ist an strenge Auflagen gebunden und kommt damit einem Umwandlungsverbot gleich. Eine gute Alternative wäre ein Kredit der Kommu- nen, mit demMieter, deren Wohnungen umgewan- delt werden sollen, diese selbst kaufen können, sagt Prof. Michael Voigtländer, Leiter des Kompetenz- felds Immobilienmärkte am IW-Institut. Gewerbliches Mietrecht: Kein Zurückbehaltungs- recht gegen Räumungsverlangen Ein Pächter verlangte nach Ablauf der Pachtzeit vom Verpächter die Zahlung von über 70.000 Euro für während der Pachtzeit getätigte Aufwendungen. Anderenfalls wollte er das Objekt zurückbehalten. Dazu hat er kein Recht. Denn Zurückbehaltungsrechte gegen das Räumungsbegehren sind zum Schutz des Verpächters gesetzlich ausgeschlossen. Der gesetzliche Ausschluss eines Zurückbehaltungsrechts des Mieters oder Pächters basiert auf dem Gedanken, dass dieser ein solches Recht missbrauchen könnte. Er könnte den Vermieter oder Verpächter dazu bringen, möglicherweise nicht bestehende Ansprüche anzuerkennen, um das Miet- oder Pachtobjekt schnell zurückzubekommen (OLG Koblenz, 23.04.2020, 1 U 1852/19).

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