KundenZeitung Frühjahr 2018

Seite 3 Ausgabe: Frühjahr2018 Gewerbemietrecht: Sittenwidriger Mietvertrag Mieter mit Verbrauchereigenschaft haben vor Gericht eine andere Stellung als gewerbliche Mieter. Letztere gelten als geschäftsgewandte Kaufleute und befin- den sich nicht grundsätzlich in einer wirtschaftlich schwächeren, rechtsunkun- digeren Lage als der Vertragspartner. In einem Streit vor dem Landgericht Regensburg warf ein Mieter seinem Vermieter die Sittenwidrigkeit eines Ge- schäftes vor. Er wollte damit die Nichtigkeit eines Mietvertrages erreichen, in dem ein Mietzins vereinbart war, der um 125 Prozent über dem marktüblichen Wert lag. Bei gewerblichen Pacht- und Mietverträgen führt ein grobes Missver- hältnis von Leistung und Gegenleistung aber nicht automatisch dazu, eine verwerfliche Gesinnung und damit ein sittenwidriges Geschäft zu vermuten, entschied das Gericht (LG Regensburg, 24.05.2017, Az. 1 HK O 1790/16). Wo wir wohnen wollen Auf die Frage, wo Sie am liebsten wohnen würden, antworten 45 Prozent aller Befragten, dass sie eine Landgemeinde bevorzugen, 33 Prozent würden am liebsten in einer Mittel- oder Kleinstadt und 21 Prozent in einer Großstadt leben. In Deutschland ist – wie fast überall auf der Welt – seit rund 15 Jahren ein starker Trend zum Wohnen in der Stadt zu beobachten. Die hohen Wohnkos­ ten in den deutschen Metropolen haben jedoch dazu geführt, dass sich viele Wohnungssuchende vermehrt in Stadtrandgebieten oder auf dem Land nach einer neuen Bleibe umsehen. Auch in diesen Gebieten entscheidet die Infra- struktur darüber, welchen Wohnorten der Vorzug gegeben wird. Dabei zählen besonders die Anbindung an die nächsten Versorgungszentren sowie die Nähe zu Läden, Ärzten und Schulen. Mit Ausnahme der 18- bis 29-Jährigen zieht es die meisten Deutschen in eine Landgemeinde. Von den 30- bis 44-Jährigen und den 45- bis 59-Jährigen wollen über 50 Prozent am liebsten in einer Land- gemeinde wohnen, während es in diesen beiden Altersgruppen nur 18 bzw. 12 Prozent in die Großstadt zieht. Zutrittsrecht verloren Zieht ein Ehepartner nach der Trennung aus dem gemeinsamen Haus aus, das in hälftigem Mitei- gentum steht, so geht sein unbeschränktes Zutritts- recht verloren. Er darf das Haus nur betreten, wenn dafür ein besonderer Grund vorliegt. In einem kon- kreten Fall stellte das Oberlandesgericht Bremen (OLG Bremen, 22.08.2017, Az. 5 WF 62/17) fest, dass es durch die Trennung zu einer Neuregelung der Nutzung gekommen war. Der Wunsch nach Besichtigung durch einen Makler mit dem Ziel des freihändigen Verkaufs ist kein besonderer Grund, entschied das Gericht, insbesondere, wenn der Part- ner den Verkauf ablehnt und die Teilungsversteige- rung anstrebt. In Trennung lebende Paare sollten sich möglichst früh Gedanken über die Teilung oder den Verkauf der gemeinsamen Immobilie machen, um eine einvernehmliche Lösung zu erzielen. Mieter müssen rechnen können In einem Mietvertrag war eine Indexmiete verein- bart. Nach sieben Jahren sprach der Vermieter eine Mieterhöhung aus und begründete diese mit dem gestiegenen Verbraucherpreisindex. Der war seit Vertragsschluss von 94,2 auf 106,1 Punkte gestie- gen. Die bisherige Miete sollte abgerundet um 85 Euro auf 775 Euro steigen. Der Mieter zahlte die Erhöhungsbeträge nicht, weil er die Mieterhöhung für unzureichend begründet hielt. Als er ein gutes Jahr später auszog, verrechnete der Vermieter die ausstehenden Beträge mit der Kaution. Der Mieter klagte auf Auszahlung der Kaution bis zum Bun- desgerichtshof. Dieser entschied: Dem Mieter hät- ten alle notwendigen Angaben zur Nachprüfung zur Verfügung gestanden. Der Vermieter müsse ihm einfache Rechenschritte nicht vorrechnen. Die umstrittene Mietpreisbremse wird jetzt zu einem Fall für das Bundesverfassungsgericht. Be- reits im Herbst 2017 hatte das Berliner Landgericht Zweifel an der Verfassungsmäßigkeit des Gesetzes angemeldet. Inzwischen gibt es einen neuen Fall (Az. 67 S 218/17), den die Kammer von den Karls- ruher Richtern überprüfen lassen will. Das Land- gericht argumentiert, dass die Mietpreisbremse zu einer Ungleichbehandlung von Vermietern führt, was nicht mit dem Gleichbehandlungsgebot der Verfassung vereinbar ist. Zusätzlich führt das Ge- richt auch das Bestimmtheitsgebot des Grundge- setzes an. Die Anwendung der Mietpreisbremse sei nicht allein von einem angespannten Wohnungs- markt bestimmt, sondern auch von der politischen Willensbildung des jeweiligen Bundeslandes. Mietpreisbremse: Ein Fall für das Verfassungsgericht Dachausbau: Gemeinschaftseigentum bleibt Gemeinschaftseigentum Wer als Miteigentümer an einem Gebäudeteil umfangreiche Umbaumaßnah- men auf eigene Kosten ausführen lässt, erlangt dadurch keine besonderen Rechte. Ist ein Dachboden als Gemeinschaftseigentum ausgewiesen, so bleibt diese Zuordnung auch nach einem Umbau erhalten. Im konkreten Fall hatte ein Wohnungseigentümer den Spitzboden über seinem Sondereigentum zu einem Vollgeschoss ausgebaut. Anschließend konnte er die Miteigentümer in der Eigentümerversammlung nicht dazu bewegen, ihm das Gemeinschafts- eigentum als Sondereigentum zu überschreiben. Es blieb bei der ursprünglichen Zuordnung. Die Neuordnung von Gemeinschafts- und Sondereigentum kann nur durch eine Änderung der Teilungserklärung erreicht werden. Der Eigentü- mer kann jedoch einen Anspruch auf Einräumung eines Sondernutzungsrechts haben, entschied das Oberlandesgericht Frankfurt (08.03.2016, Az. 6 U 23/15). Bauwillige sollten unbedingt rechtzeitig eine Klärung herbeiführen.