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Doch muss dieses beratende Gremium überhaupt installiert werden? Oder ist es viel-
leicht nur fakultativ? Kommt eine Eigentümergemeinschaft auch ohne einen Verwal-
tungsbeirat aus? Sicher nicht, werden Sie nach der Lektüre dieser Broschüre sagen.
Doch das Gesetz ist hier anderer Auffassung.
Während der Verwalter gemäß § 20 Abs. 2 WEG ein notwendiges Organ der Wohnungs-
eigentümergemeinschaft ist, steht es den Wohnungseigentümern frei, ob sie durch
Mehrheitsbeschluss einen Verwaltungsbeirat bestellen wollen. Häufig ist die Entschei-
dungsfrage jedoch den Eigentümern schon abgenommen worden. In der Gemeinschafts-
ordnung kann eine Regelung getroffen sein, die die Bestellung eines Verwaltungsbeirates
verbindlich vorsieht. Eine in der Gemeinschaftsordnung getroffene Regelung geht der
gesetzlichen Regelung in diesem Fall vor.
Sie werden sich bei der Lektüre dieses Buches und auch generell bei der Betrachtung
wohnungseigentumsrechtlicher Angelegenheiten, die Frage stellen, was denn nun
bei uns gilt. Dies ist nicht immer leicht zu beantworten. Grundsätzlich gilt für alle
Gemeinschaften das Wohnungseigentumsgesetz. Dieses beinhaltet zwingende, d. h.
nicht abänderbare Vorschriften. Aber neben den zwingenden Vorschriften gibt es auch
abänderbare Vorschriften. Diese können durch Vereinbarung (Teilungserklärung /Ge-
meinschaftsordnung sind z. B. eine Vereinbarung) oder – sofern das Gesetz oder eine
Vereinbarung dies vorsieht – auch durch Beschluss abgeändert werden. Für jede Eigen-
tümergemeinschaft muss man dies jeweils prüfen. Diese Prüfung hat drei Schritte:
•
Prüfen, ob eine gesetzliche Regelung vorliegt
•
Prüfen, ob hiervon eine Vereinbarung eine abweichende Regelung vorsieht
•
Prüfen, ob ein Beschluss vorliegt
Doch nun zurück zum Verwaltungsbeirat. Die Bestellung kann durch Vereinbarung in
der Gemeinschaftsordnung ausgeschlossen werden, da der § 29 WEG nicht zu den zwin-
genden Vorschriften gehört. Mir ist jedoch aus der Praxis kein derartiger Fall bekannt.
Ebenso kann eine Bestellung eines Verwaltungsbeirates nicht erzwungen werden (Bub,
ZWE 2001, 355, 357 ff.).
Im Gesetz heißt es in § 29 Abs. 1 WEG: „Die Wohnungseigentümer können durch
Stimmenmehrheit ...“. Es kann also nach dem WEG ein Beirat bestellt werden, muss aber
nicht.
Nimmt man den Satz 1 wörtlich, hätte die Bestellung /Wahl eines Verwaltungsbeirates
zwei Beschlüsse zur Folge. Der erste Beschluss hätte den Beschlussgegenstand: Ja, wir
wollen einen Verwaltungsbeirat wählen. Und mit dem zweiten Beschluss würden dann
konkret Beiräte gewählt. Auch dies kommt in der Praxis selten vor.
In der Regel werden Beiräte ohne den eben beschriebenen ersten Beschluss gewählt.
In dem Wahlbeschluss wird dann zugleich – logischerweise – das Ja zu einem Beirat
gesehen (BayObLG NZM 1999, 857). Wollte man keinen Beirat, würde man ihn ja nicht
wählen. Dies dürfte in der Rechtsprechung auch völlig unstrittig sein.