Sehr geehrte Kunden und Kundinnen,

wir wünschen Ihnen einen guten Start in ein erfolgreiches neues Jahr. Mit dieser Mail informieren wir Sie über die aktuellen Gegebenheiten auf dem Immobilienmarkt, wir geben Ihnen Tipps und Informationen und freuen uns über Ihre Rückmeldungen. Viel Freude beim Lesen!

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Nowak Immobilien AG Preisstudie für das Berchtesgadener Land!

Mietpreisstudie erstellt im November 2009 von Immobilienwirt (Diplom) Armin Nowak öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für Mieten und Pachten, Regionalbeirat des IVD Immobilienverband Deutschland e. V., stellvertretender Vorstandsvorsitzender und Pressesprecher der Süddeutschen Immobilienbörse e.V., Mitglied im IHK-Gremium Berchtesgadener Land und Vorstand der Nowak Immobilien AG.

Die Wohnraummieten im Berchtesgadener Land haben sich innerhalb der letzten fünf Jahre nur leicht bewegt, wobei es doch Unterschiede in den verschiedenen Regionen Berchtesgaden, Bischofswiesen, Ramsau, Marktschellenberg und Schönau am Königssee gibt. Insgesamt kann davon ausgegangen werden, dass auch auf dem flachen Land (Region: Berchtesgadener Land / südlicher Talkessel) die Mieten allmählich wieder leicht steigen werden.

Entwicklung des Mietwohnungsmarktes im Berchtesgadener Land (südlicher Landkreis)

Die Studie umfaßt die letzten fünf Jahre. Seit 2005 ist in Berchtesgaden und Umgebung ein leichter Anstieg zu verzeichnen. Erst im Jahre 2008 gab es einen leichten Knick nach unten. Sodann geht es seit 2009 wieder leicht nach oben. Gegen den leichten Abwärtstrend im Jahre 2008 entwickelten sich Ramsau und insbesondere Marktschellenberg nach oben. Bei Marktschellenberg dürfte die Nähe zur österreichischen Grenze und die nahe gelegene Stadt Salzburg eine wichtige Rolle spielen. Nach dem Wegfall der Grenze suchen verstärkt österreichische Mieter oder deutsche Mieter mit Arbeitsplätze in Österreich Wohnraum im Berchtesgadener Talkessel.

Die Situation am Mietwohnungsmarkt stabilisierte sich landkreisübergreifend erst allmählich. Hier dürfte der Tiefpunkt des günstigsten Mietniveaus erreicht gewesen sein. Die kurzzeitige Abschwächung im Jahre 2008 fällt mit dem Anstieg der sogenannten zweiten Miete (insbesondere der Heizkosten) zusammen. Die Belastung für die Mieter hat dazu geführt, dass diese keine Bereitschaft zeigten, höhere Mieten zu bezahlen. Durch die im Jahre 2009 eingetretene Senkung der Heizkosten ist bei den Mietern wieder eine Bereitschaft da, höhere Nettomieten zu akzeptieren.

Folgende Gründe für die Stabilisierung bzw. den leichten Anstieg im Jahre 2009 waren ausschlaggebend: Angesichts der leicht gesunkenen bzw. kaum steigenden Wohnungsmieten hat sich das Interesse der Investoren reduziert. Auch die steuerlichen Anreize haben keine Auswirkung gehabt. Es befinden sich kaum neue im Bau befindliche Projekte auf den Markt. Der Markt ist nach wie vor ausgeglichen.

Wohnraumnachfrage wird wieder steigen

Die Vermarktungsdauer von Mietwohnungen sinkt allmählich wieder. Die Vermarktungsdauer von Mietwohnungen war in den letzten fünf Jahren relativ lang, sinkt jedoch mittlerweile. Noch haben die Mieter eine relativ gute Auswahl, mittel bis langfristig wird sich die Situation allerdings wieder ändern. Dies zeigt insbesondere die zurückgegangene Neubautätigkeit und die zu erwartende verstärkte Wohnraumnachfrage der neu zuziehenden Beschäftigten für das „Hotel Edelweiß“ und das „Haus der Berge“.

Steigende Nebenkosten – lange Zeit durch sinkende Mieten kaschiert.

Vielfach wurde der auf sinkende Mieten basierende Entlastungseffekt durch ein heftiges Ansteigen der Nebenkosten („Zweite Miete“) wieder aufgezehrt. Dies gilt insbesondere für die kommunalen Abgaben, wie Müll, Wasser und Kanal. Die von uns durchgeführte Untersuchung beinhaltet insgesamt über 70 Einzelmieten, die repräsentativ ausgewählt wurden.

Ergebnis der Studie

Für Mieterhaushalte, die in den nächsten Jahren einen Umzug planen, empfiehlt es sich dringend, die Gunst des ausklingenden Mietermarktes zu nutzen, da sich der Markt auch in der Region Berchtesgadener Land wieder, wenn auch gemäßigt, nach oben bewegt. Mieter die jetzt nicht handeln, laufen Gefahr, unter den Vorzeichen eines Vermietermarktes, bei einem geringen Angebot und deutlich höheren Mieten eine Wohnung suchen zu müssen.

Das Gleiche gilt für Mieter, die Eigentum erwerben wollen, hier gilt: Der günstigste Umstiegszeitpunkt ist auch im Berchtesgadener Land noch möglich, da die Zinsen noch sehr gering sind. Dies wird aber nicht lange so bleiben. Das Angebot an bezahlbaren Immobilien dünnt sich nach und nach aus. Für Fragen steht Ihnen Armin Nowak zur Verfügung: E-Mail info@nowak-ag.de >>>

(Die Vervielfältigung und Veröffentlichung, auch auszugsweise oder sinngemäß, mit allen Grafiken, Berechnungen oder Fotos ist nur mit schriftlicher Genehmigung des Verfassers gestattet.)

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Die NOWAK IMMOBILIEN AG aus Berchtesgaden ist der einzige Makler im Landkreis, bei dem Sie keine Mieter- bzw. Käuferprovision bezahlen müssen

Keine zusätzliche Maklerprovision bei Nowak ist eine Selbstverständlichkeit. Wie geht das? Im Grunde genommen ganz einfach. Wenn Sie beispielsweise ein Wirtschaftsgut (z.B. Auto) kaufen, sind im Endpreis bereits die Vertriebsmargen des Händlers enthalten. Bei uns ist das nicht anders. Das, was wir verdienen, wird mit dem Verkäufer/Vermieter abgestimmt und ist somit bereits im Angebot enthalten.

Übriges wussten Sie, dass es in Spanien verboten ist, vom Immobilienkäufer Provision zu verlangen?

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Schlüsselnotdienst kann teuer sein

Schließt sich der Mieter aus der Wohnung aus, kann oft nur noch der Schlüsselnotdienst helfen. Die Kosten trägt der Mieter. Der Vermieter ist nur im Ausnahmefall in der Zahlungspflicht, zum Beispiel, wenn der Mieter sich wiederholt über ein klemmendes Schloss beschwert hat, der Vermieter nicht reagiert und der Mieter nicht in die Wohnung kommt oder, wenn Unbekannte das Türschloss mit Klebstoff verklebt oder beschädigt haben. Leider gibt es in der Schlüsseldienst-Branche „schwarze Schafe“, die Notlagen ausnutzen: So werden beispielsweise überhöhte Sätze und enorme Nacht- und Feiertagszuschläge verlangt. Den Verbraucherzentralen sind Fälle bekannt geworden, in denen über 1.000 Euro für einen einzigen Schlüsselnotdienst-Einsatz verlangt wurden. Als Kunde sollte man darauf achten, dass keine überflüssigen Arbeiten durchgeführt werden. Eine nur zugefallene und nicht verschlossene Tür kann meist geöffnet werden, ohne das Schloss zu zerstören und anschließend ein neues einzubauen. Hat der Wohnungsinhaber mehr als das Dreifache des ortsüblichen Betrages für eine solche Dienstleistung bezahlt, ist die Wuchergrenze überschritten.

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Anfang vom Ende des billigen Geldes

Die EZB hatte am 03.12.2009 entschieden, dass der Zinssatz nicht mehr fix beim Leitzins liegen wird, sondern sich nach Sätzen bei kurzfristigeren Refinanzierungsoperationen richten soll. Das DIW Berlin, Deutsches Institut für Wirtschaftsforschung e.V., hat die Entscheidungen der Europäischen Zentralbank begrüßt: „Es ist richtig, den Ausstieg aus der Politik des billigen Geldes jetzt zu beginnen“, sagte DIW-Forschungsdirektor Ansgar Belke. Nach Einschätzung des DIW-Währungsexperten stellt der jetzt begonnene Ausstieg aus der unkonventionellen Geldpolitik einen einmaligen Drahtseilakt dar. „Von Leitzinserhöhungen ist zwar noch nicht die Rede, aber die EZB hat wirkungsvoll damit begonnen, die Zeiten billiger und unbegrenzter Liquidität zu beenden“, sagte Belke, der auch das Europäische Parlament in Währungsfragen berät. Der Rückzug aus der Überschussliquidität solle notfalls auch im Alleingang erfolgen und zwar auch ohne Unterstützung der amerikanischen oder chinesischen Notenbank. Indes hat die Bundesregierung beschlossen, zur Verbesserung der Kreditversorgung – insbesondere des Mittelstandes – einen Kreditmediator einzusetzen. Er soll die Beschwerden der Fremdkapital suchenden Unternehmen bündeln und konstruktive Lösungen mit der Kreditwirtschaft finden.

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Grunderwerbsteuer für Eigenheimer verfassungswidrig?

Eigenheimer können gegen ihren Grunderwerbsteuerbescheid unter Hinweis auf ein beim Bundesfinanzhof (BFH) anhängiges Verfahren (Az. II R 4/09) Einspruch einlegen. Sollte das oberste deutsche Finanzgericht die Erhöhung der Grunderwerbsteuer für verfassungswidrig halten, besteht die Aussicht, dass das Finanzamt die zu viel gezahlten Steuern erstatten muss. Darauf weist die Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund Deutschland hin. Trotz eines Einspruchs sei die Grunderwerbsteuer allerdings zunächst zu zahlen. Im Streitfall hatte ein Ehepaar nach der Abschaffung der staatlichen Eigenheimzulage im Jahr 2007 eine Immobilie erworben und sich gegen den Grunderwerbsteuerbescheid in Höhe von etwa 12.000 Euro gewehrt. Das Ehepaar beantragte, die Grunderwerbsteuer nur in Höhe von zwei Prozent statt 3,5 Prozent der Bemessungsgrundlage festzusetzen. Zur Begründung verwies es auf den Wegfall der Eigenheimzulage zum 1. Januar 2006, die Belastung sei danach vor allem für ein selbstgenutztes Eigenheim nicht mehr verfassungsgemäß. Laut Haus & Grund gilt dies umso mehr, als dass der Grunderwerbsteuersatz in Hamburg und Bremen mittlerweile 4,5 Prozent beträgt und in Sachsen-Anhalt eine Erhöhung auf 4,5 Prozent zum 1.1.2010 geplant ist.

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Wohnungswirtschaft engagiert beim Klimaschutz

„Angesichts des Klimawandels sowie der Verteuerung und begrenzten Verfügbarkeit fossiler Energien steht auch die deutsche Wohnungs- und Immobilienwirtschaft weiterhin vor großen Herausforderungen“, erklärte Lutz Freitag, Präsident des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen im Hinblick auf den Klimagipfel in Kopenhagen. Schon seit Jahren beschäftigen sich Immobilieneigentümer mit der Steigerung der Energieeffizienz ihrer Wohngebäude. So wurden seit 1990 rund 60 Prozent der von Wohnungsunternehmen im GdW verwalteten Wohnungen vollständig oder teilweise energetisch modernisiert. Es komme nun darauf an, Rahmenbedingungen zu schaffen, damit die energetische Modernisierung unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten fortgesetzt werden kann, erläutert Freitag. Ein entscheidender Faktor dafür sei der Ausbau der KfW-Programme zur CO2-Gebäudesanierung. 2009 waren durch Vorziehen von Fördermitteln aus den Folgejahren 750 Mio. Euro mehr geflossen, als ursprünglich geplant.

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Stimmung im Mittelstand nach anderthalb Jahren wieder normal

Die bereits seit Oktober vergangenen Jahres sichtbare kräftige Aufwärtsbewegung des mittelständischen Geschäftsklimas setzte sich zum Jahresende 2009 weiter fort. Gegenüber Oktober verbessert sich der zentrale Indikator des von der KfW Bankengruppe und dem Ifo Institut berechneten KfW-ifo-Mittelstandsbarometers um 3,7 Zähler. Mit dem achten Anstieg in Folge erreichte der Indikator im November erstmals seit rund anderthalb Jahren wieder das konjunkturneutrale Normalniveau. Zum Anstieg des Geschäftsklimas tragen sowohl die Einschätzung der aktuellen Lage als auch die Erwartungen bei. Einen deutlichen Sprung nach oben machten die Geschäftserwartungen für das kommende Halbjahr. Sie ziehen um 5,1 Zähler auf 7,4 Saldenpunkte an. Dies entspricht fast dem Zweieinhalbfachen einer üblichen Monatsschwankung. Einen vergleichbaren Stand von Lage- und Erwartungsbeurteilungen zeigte die Konjunktur-Uhr zuletzt Anfang 2004.

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Verantwortlich: Nowak Immobilien AG
Firmensitz: Berchtesgaden
Amtsgericht Traunstein HRB 12975
Vorstand: Armin Nowak
Aufsichtsratsvorsitzender: Hermann Weindl
Gewerbeerlaubnis gemäß § 34 b und § 34 c der GewO
erteilt durch das Landratsamt BGL in 83425 Bad Reichenhall
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