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Die Ausstellung der Abgeschlossenheitsbeschei-
nigung kann gemäß § 7 Abs. 4 Satz 3 WEG auch
durch öffentlich bestellte oder anerkannte Sachver-
ständige für das Bauwesen erfolgen, wenn dies von
den Landesregierungen durch Rechtsverordnung so
bestimmt wird.
Ablaufleistung
maturity payment
Bei der Ablaufleistung handelt es sich um den
Geldbetrag, den der Versicherungsnehmer einer
Kapital-Police am Ende der vertraglich vereinbar-
ten Laufzeit ausbezahlt bekommt. DieseAblaufleis-
tung ergibt sich, vereinfacht ausgedrückt, aus der
garantierten Versicherungssumme sowie aus den
Überschüssen, die während der Vertragslaufzeit
durch die rentierliche Anlage der vom Versiche-
rungsnehmer gezahlten Beiträge erreicht werden.
Ärgerlich für viele Versicherungsnehmer ist, dass
die Überschussbeteiligung in den vergangenen Jah-
ren spürbar reduziert wurde. Mit der Folge, dass die
seinerzeit bei Vertragsabschluss hochgerechneten
Ablaufleistungen nicht mehr erreicht werden. Eine
missliche Situation für zahlreiche Immobilienei-
gentümer, die vor Jahren ihr selbstgenutztes oder
vermietetes Wohneigentum mit Hilfe einer Kapital-
Lebensversicherung finanziert haben. Abgeschlos-
sen wurden in der Regel sogenannte endfällige
Hypotheken-Darlehen ohne laufende Tilgung.
Stattdessen fand oder findet die Rückzahlung des
Immobilienkredits auf einen Schlag mit Hilfe der
Ablaufleistung einer Kapital-Police statt. In vielen
Fällen aber reicht jetzt und auch in den nächsten
Jahren das von den Assekuranzen überwiesene
Geld nicht mehr zur vollständigen Schuldentil-
gung aus, eben weil die Überschüsse verringert
wurden und die Ablaufleistungen niedriger aus-
fallen als gedacht. Auch aus steuerlichen Gründen
ist der Einbau von Kapital-Policen seit Beginn des
vergangenen Jahres nicht mehr sinnvoll. Bei Ver-
tragsabschlüssen nämlich, die nach Silvester 2004
stattfanden, wurde das sogenannte Steuerprivileg
von Kapital-Lebensversicherungen weitgehend be-
seitigt.
Seitdem gilt: Sofern eine Police eine Laufzeit von
mindestens zwölf Jahren hat und der Vertrag nach
dem vollendeten 60. Lebensjahr des Versicherungs-
nehmers endet, ist die Hälfte der in jenerAblaufleis-
tung enthaltenen Überschüsse steuerfrei. Hat der
Policenkunde hingegen sein 60. Lebensjahr bei
Vertragsende noch nicht erreicht, greift das Finanz-
amt auf sämtliche Überschüsse zu und unterwirft
diese dem persönlichen Steuersatz des Fiskuskun-
den. Weil die Steuerregeln zu Beginn des vergange-
nen Jahres auf diese Weise verschärft wurden, lohnt
auch bei vermieteten Immobilien das Zins- und
Steuer-Differenzgeschäft aufgrund des Einbaus
einer Kapital-Police in die Finanzierungsstrategie
kaum noch.
Wichtig: Bei Versicherungsverträgen, die bis ein-
schließlich Silvester 2004 abgeschlossen wurden,
gelten die früheren Steuervorteile von Kapital-
Lebensversicherungen nach wie vor. Allerdings
kann auch dieses Privileg nichts an der immer noch
recht mageren Überschussbeteiligung ändern.
Ablöse
compensation
Die auch nach der Mietrechtsreform von 2001
weiterhin zulässige „Ablöse“ für Einrichtungsge-
genstände war mehrfach Gegenstand von Gerichts-
verfahren, bei denen um die zulässige Höhe des
Kaufpreises für Einbauküchen, alte Schränke etc.
gestritten wurde. Nach der Rechtsprechung darf
der Preis für die Einrichtungsgegenstände deren
tatsächlichen Wert nicht um mehr als 50 Prozent
überschreiten – andernfalls ist die Vereinbarung
unwirksam.
Beispiel: Der Vormieter verlangt für einige Kü-
chenschränke 1000 Euro. Die Schränke sind aber
nur 200 Euro wert. Dazu rechnet man die 50 Pro-
zent, also 100 Euro. Bezahlen müsste der neue
Mieter also 300 Euro – und nicht mehr. Alles,
was darüber hinaus gezahlt wurde, kann sogar als
ungerechtfertigte Bereicherung zurückverlangt
werden. Die Verjährungsfrist für diesen Anspruch
liegt bei drei Jahren ab dem Endes des Jahres, in
dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger
Kenntnis erhalten hat (oder ohne grobe Fahrlässig-
keit hätte erhalten müssen). Der Wert der Einrich-
tungsgegenstände richtet sich übrigens nach deren
tatsächlichem, marktüblichen Zeitwert und deren
Zustand. Dabei ist allerdings der Gebrauchswert
in der Wohnung, das heißt in zusammengebautem
und benutzbarem Zustand, zugrunde zu legen und
nicht der mögliche Einzelverkaufspreis auf dem
nächsten Flohmarkt. Hier muss – unter Zugrun-
delegung des Neupreises – geschätzt werden. Aus
einem Urteil des Berliner Kammergerichts (Az. 8 U
314/03)
geht hervor, dass der tatsächliche Wert des
eingebauten Inventars meist höher anzusetzen ist
als der Zeitwert der einzelnen Inventargegenstände
auf demGebrauchtwarenmarkt. So müssen die vom
Nachmieter eingesparten Transport- und Einbau-
kosten berücksichtigt werden. Nachmieter sollten
eine genaue Liste der übernommenen Gegenstände