- 10 - Der gleiche Verwalter kann auch erneut bestellt werden. Dies erfordert wieder einen Beschluss der Eigentümerversammlung. Dieser darf frühestens ein Jahr vor Ablauf der Bestellungszeit erfolgen. Natürlich ist es denkbar, dass es auch mal Probleme mit einem Verwalter gibt. Auch dafür gibt es eine Lösung: Eine Abberufung des Verwalters ist jederzeit möglich (durch Beschluss). Seine Amtszeit endet dann spätestens sechs Monate nach seiner Abberufung. Diese Regeln des § 26 WEG sind bindend und nicht abänderbar. Seit der 2020er-Reform des WEG gibt es nun auch den zertifizierten Verwalter. So darf sich nennen, wer im Rahmen einer Prüfung vor der Industrie- und Handelskammer nachgewiesen hat, dass er die für diese Tätigkeit notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse hat. Ihre Eigentümergemeinschaft ist nicht dazu verpflichtet, einen zertifizierten Verwalter zu bestellen. Viele Verwalter haben bisher auch ohne IHK-Prüfung einen guten Job gemacht und viel Erfahrung gesammelt. Die WEG-Reform von 2020 gibt Wohnungseigentümern jedoch das Recht, die Bestellung eines zertifizierten Verwalters zu verlangen. Dies steht in § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG. Danach gehört die Bestellung eines zertifizierten Verwalters zur ordnungsgemäßen Verwaltung. Anwendbar ist diese Regel ab dem 1. Dezember 2022 (§ 48 WEG). Wer am 1. Dezember 2020 Verwalter einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer war, gilt gegenüber den Wohnungseigentümern dieser Gemeinschaft bis zum 1. Juni 2024 als zertifizierter Verwalter. Hier gibt es jedoch eine Ausnahme für kleine Wohnungseigentümergemeinschaften. Diese greift, wenn es weniger als neun Sondereigentumsrechte gibt, ein Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt wurde und weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangt. Dann kann also nicht die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangt werden. Die Zertifizierung – man könnte auch Sachkundeprüfung dazu sagen – ist keine zwingende Voraussetzung, um den Beruf des Verwalters ausüben zu dürfen. Ein Verwalter benötigt eine besondere Gewerbeerlaubnis nach § 35c Abs. 1 Nr. 4 der Gewerbeordnung (GewO). Dafür muss er verschiedene Nachweise erbringen (u. a. keine Vorstrafen wegen Vermögensdelikten in den letzten fünf Jahren, geordnete Vermögensverhältnisse, keine Insolvenz, Bestehen einer Berufshaftpflichtversicherung). Ein Sachkundenachweis bzw. eine Zertifizierung ist nicht erforderlich. Welche Rolle spielt die Eigentümerversammlung? Die Eigentümerversammlung trifft alle wichtigen Entscheidungen der Eigentümergemeinschaft. Sie wird vom Verwalter mindestens einmal im Jahr einberufen und ist nicht öffentlich. Zugelassen sind nur Wohnungseigentümer aus der jeweiligen WEG. Wer verhindert ist, darf jedoch jemand anderem eine Vollmacht zur Teilnahme erteilen. Ein Geschäftsordnungsbeschluss kann in besonderen Fällen die Teilnahme von externen Personen wie Architekten oder Anwälten zulassen. Wichtig ist eine korrekte Ladung zur Eigentümerversammlung. Dies ist Sache des Verwalters. Ohne ordnungsgemäße Ladung können die Beschlüsse unwirksam sein. Zwischen Ladung und Versammlung muss eine Ladungsfrist von drei Wochen eingehalten werden. Allerdings kann die Gemeinschaftsordnung diese Frist auch verlängern. In Notfällen ist eine kürzere Frist möglich. Die Ladung muss eine Tagesordnung enthalten. Abgestimmt werden darf nur über Punkte, die klipp und klar in der Tagesordnung stehen. Wird über etwas anderes oder über einen nur ungenau bezeichneten Punkt abgestimmt, kann dieser Beschluss mit einer Anfechtungsklage vor Gericht ohne weiteres gekippt werden. Entschieden wird zum Beispiel über die Bestellung oder Abberufung des Verwalters und seine Entlastung, über die Jahresabrechnung und den Wirtschaftsplan, über Sonderumlagen zur Bewältigung besonderer Kosten, über bauliche Maßnahmen wie Modernisierungen oder über die Wahl eines Verwaltungsbeirats. Allerdings kann die Eigentümerversammlung sich auch mit Fragen befassen, die keinen so übergeordneten Charakter haben. Ein Beispiel: 2015 beschäftigte sich der Bundesgerichtshof mit der Frage, ob die Eigentümerversammlung dazu berechtigt sei, über das Thema "Anleinpflicht
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