LESEPROBE: DIE EIGENTUMSWOHNUNG vielseitig als Wohn- und Anlageobjekt

DIE EIGENTUMSWOHNUNG vielseitig als Wohn- und Anlageobjekt Ulf Matzen Foto v. o. links bis u. rechts: Robert Prax, Pixabay | Tung Nguyen, Pixabay | ID 652234, Pixabay | palmettophoto1, Pixabay | Tom, Pixabay | Ferenc Keresi, Pixabay | Erich Westendarp, Pixabay

Ulf Matzen DIE EIGENTUMSWOHNUNG vielseitig als Wohn- und Anlageobjekt.

© 2022 | Grabener Verlag GmbH | Kiel Fachverlag der Immobilienwirtschaft Stresemannplatz 4 | 24103 Kiel Telefon 0431 560 1 560 | Fax: 0431 560 1 580 E-Mail: info@grabener-verlag.de www.grabener-verlag.de Herausgeber: s.o. Autor: Ulf Matzen, Assessor jur. (v.i.S.d.P.) Layout Umschlag/Satz: Magdalena Broda Technik: Leo Kont Titelbild v. o. links bis u. rechts: Robert Prax, Pixabay | Tung Nguyen, Pixabay | ID 652234, Pixabay | palmettophoto1, Pixabay | Tom, Pixabay | Ferenc Keresi, Pixabay | Erich Westendarp, Pixabay Weitere Bilder: Siehe Text im Bild Alle Informationen wurden mit größter Sorgfalt erarbeitet. Eine Garantie für die Richtigkeit sowie eine Haftung können Autoren und Verlag jedoch nicht übernehmen. Alle Rechte, auch die des auszugsweisen Nachdrucks, der fotomechanischen Wiedergabe (einschließlich Mikrokopie) sowie der Auswertung durch Datenbanken oder ähnliche Einrichtungen vorbehalten. Preis 6,50 Euro [D] Auflage 2022

- 5 - Viele Themen zur Auswahl Inhaltsverzeichnis Impressum 4 Warum kauft man eine Eigentumswohnung? 6 Grundwissen für Eigentümer: Welche Begriffe sind wichtig? 6 Welche Rechte und Pflichten habe ich als Eigentümer? 8 Wer bestimmt in der Eigentümergemeinschaft? 8 Was sind die Aufgaben des Verwalters und wie wird er bestellt? 9 Welche Rolle spielt die Eigentümerversammlung? 10 Wie läuft der Kauf einer Eigentumswohnung ab? 14 Wie kann man die finanzielle Belastung durch Sondertilgungen senken? 15 Welche Nebenkosten gibt es beim Wohnungskauf? 15 Was muss ich wissen, wenn ich meine Eigentumswohnung vermieten möchte? 17 Was muss ich wissen, wenn ich eine vermietete Eigentumswohnung kaufe? 18 Was darf per Hausordnung geregelt werden? 19 E-Autos und Solarzellen auf dem Balkon: Wie sind die Regeln? 20 Anmerkung des Autors 22 Autor 24 Vom gleichen Autor ist in dieser Reihe erschienen: Die Immobilie als zukunftssichere und solide Kapitalanlage Erhältlich als gedruckes Heft sowie als FlipBook oder PDFplus.

- 6 - Warum kauft man eine Eigentumswohnung? Die Gründe für den Kauf einer Eigentumswohnung sind vielfältig. Unabhängigkeit von Vermietern, die eigenen vier Wände – aber ohne arbeitsaufwändigen Garten. Sich selbst in der Gestaltung der Wohnung verwirklichen können, ohne dass einem ein Vermieter hineinredet. Natürlich ist eine Eigentumswohnung auch eine gute Investition – gerade in unsicheren Zeiten. Und nicht zuletzt ist Schluss mit Mietzahlungen und Mieterhöhungen. Ein wichtiger Grund liegt im emotionellen Bereich: Hat man seine Traumwohnung gefunden, möchte man seine Chance auch nutzen. Allerdings ist man als Wohnungseigentümer auch nicht völlig frei in seinen Entscheidungen und in der Nutzung und Gestaltung des neuen Eigentums. Denn: Mit dem Kauf wird man Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft. Dies ist mit Rechten und Pflichten verbunden, die man kennen sollte. Die Entscheidungen der Gemeinschaft können durchaus erhebliche finanzielle Folgen haben, und auch hier gibt es Regeln für ein geordnetes Zusammenleben. Der Wohnungskauf ist ein großer Schritt im Leben und meist auch eine bedeutende finanzielle Investition. Dieses Heft soll ein kleiner Ratgeber für künftige und frischgebackene Wohnungseigentümer und Kaufinteressenten rund um das Wohnungseigentum und seine rechtlichen und organisatorischen Fragen sein. Grundwissen für Eigentümer: Welche Begriffe sind wichtig? Das Wohnungseigentumsgesetz Seit 1951 gibt es das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Es sollte all die rechtlichen Besonderheiten regeln, die entstehen, wenn die Wohnungen in einem Haus unterschiedlichen Eigentümern gehören. Gegenüber dem heutigen Gesetz war die damalige Fassung sehr einfach. Mittlerweile mussten viele zusätzliche Fragen geregelt werden. Das Wohnungseigentumsgesetz beschäftigt sich unter anderem mit den Rechten und Pf lichten der Wohnungseigentümer untereinander, mit der Entscheidungsfindung in der Gemeinschaft, mit der Verwaltung und der Aufteilung von Kosten. Es wurde zuletzt Ende 2020 umfassend reformiert. Das Wohnungseigentum Mit dem Kauf einer Eigentumswohnung erwirbt der Käufer Wohnungseigentum. Darunter versteht man das sogenannte Sondereigentum an seiner Wohnung in Verbindung mit dem dazugehörigen Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum (§ 1 Abs. 2 WEG). Das Sondereigentum Was zu Ihrem Sondereigentum gehört, steht nicht im Gesetz – es ist in der Teilungserklärung und im Aufteilungsplan der einzelnenWohnanlage geregelt. Meist gehören dazu die nichttragenden Innenwände und die Zwischenwände Ihrer Wohnung, der Wandputz, die Verkleidungen von Wänden und Decken, der Innenanstrich, die Tapeten, der Bodenbelag, die Innentüren, Einbauschränke, Heizkörper inklusive Thermostatven- tile, Öfen, der obere Plattenbelag des Balkons, der Innenanstrich der Balkoneinfassung und oft auch ein Stellplatz mit dauerhafter Markierung oder eine Garage. Das Gemeinschaftseigentum Am Gemeinschaftseigentum erwerben Sie einen Miteigentumsanteil. Darüber können Sie nicht allein entscheiden. Bei Veränderungen oder Baumaßnahmen am Gemeinschaftseigentum dürfen die anderen Eigentümer mitreden. Zum Gemeinschaftseigentum gehören zum Beispiel Außen- und Wohnungstüren, tragende Wände, Dach und Fassade, Fenster, Zentralheizung und Aufzug, Wäsche- und Trockenraum, Treppenhaus und Hausflur, Fahrradkeller und das Grundstück, auf dem das Haus steht. Zusammengefasst: Alle Teile des Gebäudes, die der Gemeinschaft dienen und nicht dem einzelnen Wohnungseigentümer. Versorgungsleitungen innerhalb des Hauses sind Gemeinschaftseigentum, soweit sie im räumlichen Bereich des Gemeinschaftseigentums verlaufen – und zwar auch dann, wenn sie nur eine Wohnung versorgen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 26.10.2012, Aktenzeichen V ZR 57/12). Das Teileigentum Das Teileigentum darf nicht mit dem Miteigentumsanteil verwechselt werden. Das Teileigentum ist laut § 1 Abs. 3 WEG das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. Es geht hier also um Räume, die keine Wohnräume sind, sondern zum Beispiel Gewerberäume wie Büros, Läden, Praxen oder Werkstätten. Was Teileigentum ist, richtet sich nicht nach der tatsächlichen Nutzung, sondern nach der baulichen Ausgestaltung.

- 7 - Das Miteigentum Mit Miteigentum ist das anteilige Recht an einem Eigentumsgegenstand gemeint, in diesem Fall am Gemeinschaftseigentum. Das Miteigentum ist gegenüber den anderen Miteigentumsrechten räumlich nicht abgrenzbar. Heißt: Ihnen gehört ein prozentualer Anteil am Gemeinschaftseigentum und nicht eine bestimmte Treppenstufe. Das Miteigentum gibt Ihnen das Recht zumMitbesitz und damit zur Mitbenutzung des Gemeinschaftseigentums gegenüber den restlichen Miteigentümern. Der Miteigentumsanteil Wie die Miteigentumsanteile einer Eigentümergemeinschaft aufgeteilt sind, ist in der Teilungserklärung festgelegt. Abhängig von der Größe der Wohnanlage können dies etwa tausendstel, hundertstel oder zehntel Miteigentumsanteile sein. Der jeweilige Begründer der Eigentümergemeinschaft, meist ein Bauträger, legt in der Regel fest, welchen Umfang die Miteigentumsanteile haben. Dieser richtet sich oft nach der Größe der jeweiligen Wohnung in Quadratmetern. Dies ist jedoch keine feste Regel: Eine Dachgeschosswohnung mit Terrasse kann daher einen höheren Miteigentumsanteil haben als eine einfache Wohnung im Erdgeschoss. Übrigens richtet sich auch die Verteilung der anfallenden Kosten in der Gemeinschaft nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile. Zumindest, wenn man es bei der gesetzlichen Regelung in § 16 Abs. 2 WEG belässt und keine eigene Regelung trifft. Die Sondernutzungsrechte Was ein Sondernutzungsrecht ist, steht nicht eindeutig im Gesetz. Es ergibt sich vielmehr aus Gerichtsurteilen. Vereinfacht ausgedrückt: Ein Sondernutzungsrecht ermöglicht es Ihnen, einen bestimmten Teil des Gemeinschaftseigentums allein zu nutzen. Dies kann zum Beispiel ein Gartenanteil vor einer Erdgeschosswohnung sein oder auch ein Autostellplatz. Wichtig: Es handelt sich hier nur um ein Gebrauchsrecht. Auch, wenn Sie dieses exklusiv nutzen dürfen, handelt es sich doch noch um Gemeinschaftseigentum, über das die Gemeinschaft zu bestimmen hat. Die Eigentümerversammlung Die Eigentümerversammlung trifft alle wichtigen Entscheidungen der Eigentümergemeinschaft. Sie werden vom Verwalter dazu eingeladen. Zu denThemen gehören zum Beispiel die Bestellung und die Abberufung des Verwalters, Bau- und Modernisierungsmaßnahmen, der Wirtschaftsplan, mögliche Sonderumlagen bei unerwarteten Kosten, die Wahl eines Verwaltungsbeirates und die Jahresabrechnung. Seit der Reform von 2020 stimmt die Eigentümerversammlung in der Regel nach dem Mehrheitsprinzip und "nach Köpfen" ab. Es sind jedoch auch abweichende Regelungen des Abstimmungsprinzips möglich. Über die Versammlung werden Protokolle erstellt, meist vom Verwalter. Für Kaufinteressenten lohnt es sich, diese einzusehen, da sie zum Beispiel Beschlüsse über von allen Eigentümern zu bezahlende Baumaßnahmen oder Hinweise über bestehende Streitigkeiten unter den Eigentümern enthalten können. Der Umlaufbeschluss Der Umlaufbeschluss ist eine Möglichkeit, Beschlüsse zu fassen, ohne eine Eigentümerversammlung einzuberufen. Die einzelnen Eigentümer äußern dann ihren Willen in Textform (also ohne eigenhändige Unterschrift, zum Beispiel per E-Mail). Der Beschlussantrag muss allen Eigentümern zugehen. Nach § 23 Abs. 3 WEG müssen ihm alle (!) Wohnungseigentümer zustimmen. Geeignet ist dieses Verfahren besonders für kleine Eigentümergemeinschaften und für Themen ohne Diskussionsbedarf. Allerdings können die Wohnungseigentümer beschließen, dass für ein bestimmtes Beschlussthema eine Mehrheitsentscheidung ausreicht. Den Beschlussantrag verschicken können der Verwalter, der Verwaltungsbeirat oder auch jeder einzelne Wohnungseigentümer. Die Teilungserklärung Der Eigentümer eines Grundstücks – bei Wohnanlagen häufig der Bauträger – erklärt in der Teilungserklärung gegenüber dem Grundbuchamt, dass das Grundstück in Miteigentumsanteile aufgeteilt werden soll. Mit jedem Anteil ist dabei das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung verbunden. Erst jetzt können die Wohnungen einzeln verkauft oder belastet werden. Die Teilungserklärung kann auch Sondernutzungsrechte festlegen. Sie wird im Grundbuch eingetragen. Nachträgliche Änderungen erfordern in der Regel die Zustimmung aller Eigentümer und die Mitwirkung eines Notars, da die Grundbucheintragung geändert werden muss. Zur Teilungserklärung gehört der Aufteilungsplan, dabei handelt es sich um eine genaue Bauzeichnung mit der Aufteilung des Gebäudes.

- 8 - Die Gemeinschaftsordnung Die Teilungsordnung enthält außer der eigentlichen Grundstücksaufteilung auch noch die sogenannte Gemeinschaftsordnung. Diese regelt das Miteinander der einzelnen Eigentümer. Die Gemeinschaftsordnung kann in bestimmten Punkten von den Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes abweichen – soweit das Gesetz dies zulässt. Sie kann auch eine Hausordnung enthalten. Die ordnungsgemäße Verwaltung Hier handelt es sich nicht um Umgangssprache, sondern um einen festen Rechtsbegriff. Was noch unter die ordnungsgemäße Verwaltung einer WEG fällt, und was nicht, ist regelmäßig Gegenstand von Gerichtsverfahren. Einige Beispiele gibt § 19 Abs. 2 WEG: z.B. die Aufstellung einer Hausordnung, die ordnungsgemäße Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und eine angemessene Versicherung. Welche Rechte und Pflichten habe ich als Eigentümer? Als Wohnungseigentümer dürfen Sie natürlich Ihr Sondereigentum – Ihre Wohnung – nutzen. Sie dürfen Sie auch vermieten. Sie haben das Recht, an der Eigentümerversammlung teilzunehmen und mit abzustimmen. Sie haben auch das Recht, die Verwaltungs- und Abrechnungsunterlagen beim Verwalter einzusehen – zumindest, solange dies nicht zu einer unnötigen Schikane wird. Sie dürfen das Gemeinschaftseigentum mitnutzen und über den Verwalter eine außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen. Natürlich haben Sie als Wohnungseigentümer auch Pflichten. Diese können sich auch aus der Gemeinschaftsordnung ergeben. Daher sollten Sie diese unbedingt kennen. Das Wohnungseigentumsgesetz enthält weitere Pflichten. Ganz wichtig: Sie müssen zahlen. ZumBeispiel das regelmäßige Haus- oder Wohngeld, also die normalen Betriebskosten für Ihre Wohnung plus Verwaltergebühren und Instandhaltungsrücklage. Dessen Höhe wird in einem jährlichen Wirtschaftsplan festgelegt. Es können aber noch weitere Zahlungspflichten auf Sie zukommen, etwa in Form von Sonderumlagen für bestimmte Projekte, die die Eigentümerversammlung beschlossen hat (Modernisierung, Wärmedämmung, neues Dach, neue Heizung, größere Reparaturen). Der Verwalter darf auch ohne besonderen Beschluss kleinere erforderliche Arbeiten und Reparaturen in Auftrag geben. Diese Kosten werden dann auf alle Eigentümer umgelegt. Was er genau selbst in Auftrag geben darf, kann durch Beschluss geregelt werden (§ 27 WEG). Das Gemeinschaftseigentum müssen Sie natürlich sorgsam behandeln. Sind Arbeiten am Haus, also am Gemeinschaftseigentum nötig, für die Ihre Wohnung betreten werden muss, müssen Sie dies ermöglichen. Ihr Sondereigentum müssen Sie selbst instand halten, auf Ihre Kosten. Entstehen Schäden am Gemeinschaftseigentum, weil Sie dies vernachlässigen, kann die Gemeinschaft Schadensersatz gegen Sie geltend machen. Gibt es eine Hausordnung, müssen Sie diese respektieren. Meist sind darin zum Beispiel Ruhezeiten festgelegt oder es werden Regelungen zur Nutzung der Gemeinschaftsräume getroffen. Wer bestimmt in der Eigentümergemeinschaft? Es gibt drei wichtige Institutionen bzw. Organe, die über die Geschicke der Eigentümergemeinschaft bestimmen. Dies ist zunächst der von der Eigentümerversammlung bestellte Verwalter. Dann natürlich die Eigentümerversammlung und nicht zuletzt der Verwaltungsbeirat. Während es ohne Verwalter und Eigentümerversammlung nicht geht, ist die Bestellung eines Verwaltungsbeirates freiwillig. Trotzdem ist sie üblich, denn ein solches Gremium hat seine Vorteile. Nun aber zu den Organen im Einzelnen. Foto: Robert Andrew, Pixabay

- 9 - Was sind die Aufgaben des Verwalters und wie wird er bestellt? Der Verwalter ist ein gesetzlich vorgeschriebenes Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft. Er vertritt diese nach außen. Seine Aufgaben und Befugnisse regelt § 27 WEG. Demnach ist der Verwalter dazu berechtigt und verpflichtet, gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung zu treffen, die • untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder, • zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind. Diese Rechte und Pflichten hat der Verwalter auch ohne besonderen Beschluss durch die Eigentümerversammlung. Dies ist eine Erweiterung der Kompetenzen des Verwalters gegenüber der Rechtslage vor der Reform vom Dezember 2020. Was "untergeordnete Bedeutung" und "nicht erheblich" heißt, hat der Gesetzgeber nicht genau definiert. Es geht dabei zum Beispiel um die Erteilung von kleineren Aufträgen an Handwerker oder Dienstleister für Reparaturen oder Wartungsarbeiten, ohne langfristige vertragliche Verpflichtungen. Beispiel: Es wird eine kleinere Reparatur am Aufzug fällig. Der Verwalter beauftragt eine Fachfirma. Soll dagegen das Dach neu gedeckt oder ein langfristiger Wartungsvertrag für den Aufzug abgeschlossen werden, ist erst ein Beschluss der Eigentümerversammlung erforderlich, damit der Verwalter die Aufträge erteilen kann. Zusätzlich zu der Regelung in § 27 WEG ergeben sich die Aufgaben des Verwalters aber auch aus dem individuellen Verwaltervertrag, der Gemeinschaftsordnung der WEG, der Rechtsprechung und den Beschlüssen der Eigentümerversammlung. § 27 Abs. 2 WEG stellt es der Eigentümerversammlung frei, seine Rechte und Pflichten zu beschränken oder zu erweitern. Dies betrifft insbesondere wieder alles, was er ohne besonderen Beschluss auf eigene Faust veranlassen darf. Die Aufgaben des Verwalters kann man in vier Bereiche unterteilen: kaufmännische, technische, rechtliche und organisatorische Aufgaben. Zu den kaufmännischen Aufgaben gehören die Erstellung von Wirtschaftsplänen, die Buchführung mit Prüfung aller Geldein- und ausgänge, die Hausgeldabrechnungen, das Inkasso von Hausgeldern gegenüber den Eigentümern, die Kontenverwaltung und die Berechnung und Anforderung von Sonderumlagen. Zu seinen technischen Aufgaben zählen die Überwachung des Objekts, ggf. durch regelmäßige Begehungen, die Erfassung des Verbrauchs von Wasser, Heizung und Allgemeinstrom, die Planung, Vergabe, Beauftragung, Überwachung und Bezahlung von Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten, die Wahrnehmung von Verkehrssicherungspflichten und Brandschutz, die Einhaltung technischer Regelwerke, die Veranlassung von Reparaturen durch Handwerker, die Einweisung von Handwerkern und Hausmeistern, die Bestellung von Schlüsseln. Zu den rechtlichen Aufgaben gehören die Vertretung der Gemeinschaft nach außen, die Einhaltung rechtlicher Vorschriften bei der Bewirtschaftung der Anlage (Baurecht, Heizkostenverordnung, Immissionsschutz, Modernisierungspflichten nach Gebäudeenergiegesetz, Vertragsabschlüsse (Wartung, Versicherungen), Klageerhebungen bei Zahlungsrückständen von Eigentümern, Mitwirkung bei Gerichtsterminen, Anwendung der aktuellen Regelungen des WEG und der einschlägigen Gerichtsurteile. Die organisatorischen Aufgaben des Verwalters betreffen zum Beispiel die Korrespondenz mit Eigentümern, die Organisation und Durchführung der Eigentümerversammlung inklusive Terminabstimmung, Einladung, Tagesordnung und Protokollführung, die Erstellung von Sitzungsprotokollen und Beschlussniederschriften mit Versand an die Eigentümer, die Führung der Beschlusssammlung, ggf. die Aufstellung und Kontrolle der Einhaltung einer Hausordnung, das Beschwerdemanagement und die Wahrnehmung von Orts- und Gerichtsterminen. Die Bestellung des Verwalters erfolgt durch die Eigentümerversammlung. Bestellung und Abberufung des Verwalters sind in § 26 WEG geregelt. Über beides beschließen die Wohnungseigentümer. Ein Verwalter kann für maximal fünf Jahre bestellt werden. Beim ersten Mal, also bei der ersten Bestellung nach Aufteilung der Wohnanlage in Eigentumswohnungen, sind es jedoch nur drei Jahre.

- 10 - Der gleiche Verwalter kann auch erneut bestellt werden. Dies erfordert wieder einen Beschluss der Eigentümerversammlung. Dieser darf frühestens ein Jahr vor Ablauf der Bestellungszeit erfolgen. Natürlich ist es denkbar, dass es auch mal Probleme mit einem Verwalter gibt. Auch dafür gibt es eine Lösung: Eine Abberufung des Verwalters ist jederzeit möglich (durch Beschluss). Seine Amtszeit endet dann spätestens sechs Monate nach seiner Abberufung. Diese Regeln des § 26 WEG sind bindend und nicht abänderbar. Seit der 2020er-Reform des WEG gibt es nun auch den zertifizierten Verwalter. So darf sich nennen, wer im Rahmen einer Prüfung vor der Industrie- und Handelskammer nachgewiesen hat, dass er die für diese Tätigkeit notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse hat. Ihre Eigentümergemeinschaft ist nicht dazu verpflichtet, einen zertifizierten Verwalter zu bestellen. Viele Verwalter haben bisher auch ohne IHK-Prüfung einen guten Job gemacht und viel Erfahrung gesammelt. Die WEG-Reform von 2020 gibt Wohnungseigentümern jedoch das Recht, die Bestellung eines zertifizierten Verwalters zu verlangen. Dies steht in § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG. Danach gehört die Bestellung eines zertifizierten Verwalters zur ordnungsgemäßen Verwaltung. Anwendbar ist diese Regel ab dem 1. Dezember 2022 (§ 48WEG). Wer am 1. Dezember 2020 Verwalter einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer war, gilt gegenüber den Wohnungseigentümern dieser Gemeinschaft bis zum 1. Juni 2024 als zertifizierter Verwalter. Hier gibt es jedoch eine Ausnahme für kleine Wohnungseigentümergemeinschaften. Diese greift, wenn es weniger als neun Sondereigentumsrechte gibt, ein Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt wurde und weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangt. Dann kann also nicht die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangt werden. Die Zertifizierung – man könnte auch Sachkundeprüfung dazu sagen – ist keine zwingende Voraussetzung, um den Beruf des Verwalters ausüben zu dürfen. Ein Verwalter benötigt eine besondere Gewerbeerlaubnis nach § 35c Abs. 1 Nr. 4 der Gewerbeordnung (GewO). Dafür muss er verschiedene Nachweise erbringen (u. a. keine Vorstrafen wegen Vermögensdelikten in den letzten fünf Jahren, geordnete Vermögensverhältnisse, keine Insolvenz, Bestehen einer Berufshaftpflichtversicherung). Ein Sachkundenachweis bzw. eine Zertifizierung ist nicht erforderlich. Welche Rolle spielt die Eigentümerversammlung? Die Eigentümerversammlung trifft alle wichtigen Entscheidungen der Eigentümergemeinschaft. Sie wird vom Verwalter mindestens einmal im Jahr einberufen und ist nicht öffentlich. Zugelassen sind nur Wohnungseigentümer aus der jeweiligen WEG. Wer verhindert ist, darf jedoch jemand anderem eine Vollmacht zur Teilnahme erteilen. Ein Geschäftsordnungsbeschluss kann in besonderen Fällen die Teilnahme von externen Personen wie Architekten oder Anwälten zulassen. Wichtig ist eine korrekte Ladung zur Eigentümerversammlung. Dies ist Sache des Verwalters. Ohne ordnungsgemäße Ladung können die Beschlüsse unwirksam sein. Zwischen Ladung und Versammlung muss eine Ladungsfrist von drei Wochen eingehalten werden. Allerdings kann die Gemeinschaftsordnung diese Frist auch verlängern. In Notfällen ist eine kürzere Frist möglich. Die Ladung muss eine Tagesordnung enthalten. Abgestimmt werden darf nur über Punkte, die klipp und klar in der Tagesordnung stehen. Wird über etwas anderes oder über einen nur ungenau bezeichneten Punkt abgestimmt, kann dieser Beschluss mit einer Anfechtungsklage vor Gericht ohne weiteres gekippt werden. Entschieden wird zum Beispiel über die Bestellung oder Abberufung des Verwalters und seine Entlastung, über die Jahresabrechnung und den Wirtschaftsplan, über Sonderumlagen zur Bewältigung besonderer Kosten, über bauliche Maßnahmen wie Modernisierungen oder über die Wahl eines Verwaltungsbeirats. Allerdings kann die Eigentümerversammlung sich auch mit Fragen befassen, die keinen so übergeordneten Charakter haben. Ein Beispiel: 2015 beschäftigte sich der Bundesgerichtshof mit der Frage, ob die Eigentümerversammlung dazu berechtigt sei, über das Thema "Anleinpf licht

Foto: Thanh Nguyen, Pixabay

Der Autor Ulf Matzen, Assessor jur. Geboren 1967 in Flensburg. Studium der Rechtswissenschaften in Augsburg. Rechtsreferendariat mit dem Schwerpunkt Wirtschaftsrecht. Auslandsstationen in Istanbul, Amsterdam und Iraklion. Abschluss als Assessor. Tätigkeit bei mehreren Unternehmen, darunter WEKA Baufachverlage und BDO Warentreuhand Wirtschaftsprüfungsgesellschaft. Ab 2003 freie journalistische Tätigkeit. Verfassen von Texten für Anwalts-Nachrichtendienste, Mitarbeit bei Aufbau und Pflege des Rechtsportals der D.A.S. Rechtsschutzversicherung, Pressearbeit für Unternehmen, redaktionelle Mitarbeit an juristischen Internetseiten und Newslettern, Autor von mehreren Ratgebern zum Immobilienrecht. Mitwirkung am Lexikon “ImmobilienFachwissen von A-Z”/Grabener-Verlag.

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