Immobilienfinanzierung: Das Pro und Contra verschiedener Methoden Ulf Matzen Foto: Nattanan Kanchanaprat, Pixabay Machen Sie sich schlau: Erfahren Sie die wichtigsten Grundlagen der Immobilienfinanzierung. Informieren Sie sich über Ursachen und Umstände der Zinsentwicklung. Vergleichen Sie die Vor- und Nachteile verschiedener Finanzierungsmethoden.
© 2024 | Grabener Verlag GmbH | Kiel Fachverlag der Immobilienwirtschaft Niemannsweg 8 | 24105 Kiel Telefon 0431 560 1 560 E-Mail: info@grabener-verlag.de www.grabener-verlag.de Herausgeber: s.o. Titel: Immobilienfinanzierung: Das Pro und Contra verschiedener Methoden Autor: Ulf Matzen, Assesor jur. (v.i.S.D.P.) Layout Umschlag/Satz: Magdalena Broda Technik: Leo Kont Titelbild: Nattanan Kanchanaprat, Pixabay Weitere Bilder: Siehe Text im Bild Alle Informationen wurden mit größter Sorgfalt erarbeitet. Eine Garantie für die Richtigkeit sowie eine Haftung können Autoren und Verlag jedoch nicht übernehmen. Alle Rechte, auch die des auszugsweisen Nachdrucks, der fotomechanischen Wiedergabe (einschließlich Mikrokopie) sowie der Auswertung durch Datenbanken oder ähnliche Einrichtungen vorbehalten. Preis 7,50 Euro [D] 2. Auflage 2024
3 Immobilienfinanzierung: Das Pro und Contra verschiedener Methoden Ulf Matzen Machen Sie sich schlau: Erfahren Sie die wichtigsten Grundlagen der Immobilienfinanzierung. Informieren Sie sich über Ursachen und Umstände der Zinsentwicklung. Vergleichen Sie die Vor- und Nachteile verschiedener Finanzierungsmethoden.
4 06 Immobilienfinanzierung: Das Pro und Contra verschiedener Methoden Welche Folgen hat die Zinswende für Immobiliendarlehen? 07 Immobilienfinanzierung per Hypothek oder Grundschuld 1. Wie ist heute die Kreditvergabepraxis der Banken? 08 2. W ie hoch sind die Zinsen und wie entwickeln sie sich? 3. Wie viel Eigenkapital ist notwendig? 4. Wann bin ich kreditwürdig? 09 5. Darlehen mit gebundenem Sollzinssatz 6. Vollfinanzierung ohne Eigenkapital 10 7. Was ist ein endfälliges Darlehen? 8. Was ist eine Mischhypothek? 11 9. Gesamthypothek für mehrere Objekte 12 Der Bausparvertrag Wie funktioniert ein Bausparvertrag? 13 1. W ie viele Bausparverträge werden derzeit abgeschlossen? 2. W elche Kosten entstehen für den Kunden? 3. Z inswende: Wird der Bausparvertrag wieder attraktiv? 14 4. B ausparvertrag: Welche Förderungen gibt es? 5. Was ist beim Abschluss eines Bausparvertrages wichtig? 15 Wie funktioniert Wohn-Riester ? 1. W ofür darf man Wohn-Riester nutzen? 2. W elche Gestaltungsvarianten gibt es? 16 3. W as muss man zum Wohnförderkonto und zur Besteuerung wissen? 4. R iester mit Fonds? 5. Für wen lohnt sich Wohn-Riester? 6. F ondssparen ohne Riester 17 Kombination: Lebensversicherung und Darlehen 18 Crowdfunding 19 Crowdinvesting 20 Peer-to-Peer-Kredite – Privatkredite 1. K redite von Angehörigen und Freunden 2. W ie sichert man einen Peer-to-Peer-Kredit ab? 3. Zinsen 21 4. Steuern 5. Privatkredit über Online-Plattform Inhaltsverzeichnis Foto: Gerd Altmann, Pixabay Foto: NoName_13, Pixabay Foto: ZeeShutterz, Pixabay 18 Crowdfunding 12 Der Bausparvertrag 26 Erwerbsgenossenschaft
5 6. W elche Rolle spielt die Plattform? 7. W elche Zinsen fallen an? 8. Welche Sicherheiten werden verlangt? 9. F ür wen sind Peer-to-Peer-Plattformen geeignet? 22 Schuldscheindarlehen 23 Mietkauf einer Immobilie 25 Miteigentümerschaft 26 Erwerbsgenossenschaft 27 Mögliche Förderungen 28 Immobilie als Altersvorsorge: Immobilienverrentung 1. W ie funktioniert die Immobilienrente? 29 2. Mögliche Fallstricke 30 3. F ür wen eignet sich eine Immobilienverrentung? Alle Themen dieser Reihe sind als gedrucktes Heft sowie als FlipBook oder PDFplus erhältlich. In dieser Reihe sind bisher folgende Titel erschienen: In Vorbereitung für 2024 befindet sich das Themenheft: Die Immobilie als zukunftssichere und solide Kapitalanlage In Vorbereitung für 2024 befindet sich das Themenheft: Energie: Einsparungen rund ums Haus Heizung – Warmwasser – Solar Dämmung – Schimmel WOHNEN zwischen Schutzbedürfnis und Luxus zwischen gestern, heute und morgen Die Eigentumswohnung vielseitig als Wohn- und Anlageobjekt Immobilienfinanzierung: Das Pro und Contra verschiedenener Methoden Foto: StockSnap, Pixabay Foto: Michal Jarmoluk, Pixabay 20 Privatkredite 27 Mögliche Förderung In Arbeit befindet sich das Themenheft: Versicherungen rund um die Immobile Ein Überblick Bald erhältlich
6 Die Zeitenwende ist ein geflügeltes Wort in der Außenpolitik geworden. Aber: Es gibt sie auch beim Thema Immobilienfinanzierung. Denn: Die Zinsen für Immobiliendarlehen haben sich im Jahr 2022 fast vervierfacht und nähern sich der Marke von vier Prozent. Für einen Immobilienkäufer bedeutet das schnell ein Ansteigen der Monatsrate um mehrere hundert Euro. Im Frühjahr 2023 waren schwankende Darlehenszinsen zu beobachten; manche Marktbeobachter rechneten damit, dass diese in der zweiten Jahreshälfte über vier Prozent liegen könnten. Die Europäische Zentralbank (EZB) jedenfalls hat klar geäußert, dass sie zumindest in nächster Zeit weiter die Leitzinsen anheben wird, um die hartnäckige Inflation zu bekämpfen und wieder in Richtung der Zwei-ProzentMarke zu bringen. Immerhin scheint deren Höhepunkt erreicht, wenn nicht gar überwunden zu sein. Zahlen der EZB und der Deutschen Bundesbank zeigen, dass infolge der erhöhten Zinsen die Neuabschlüsse von Baufinanzierungen bereits seit Juni 2022 deutlich zurückgehen. Im September 2022 wurde ein Rückgang der Neuabschlüsse um 28 Prozent im Vergleich zum Vorjahres-September festgestellt – ein Negativrekord. Dabei sind Neuverhandlungen laufender Finanzierungen mitgerechnet. Interessant ist, dass es im ersten Quartal 2022 eine massive Zunahme von Umschuldungen und Refinanzierungen gegeben hat. Baufinanzierungen im Wert von 16 Mrd. Euro wurden neu verhandelt – offenbar aus Angst vor steigenden Zinsen. Seit Juni 2022 liegt die Refinanzierungsquote jedoch unter dem normalen Durchschnitt. Auch die Anzahl der Baugenehmigungen ist zuletzt erheblich gesunken. Deutlich weniger Immobilienfinanzierungen also in Folge der Zinswende – und Banken berichten von Stornierungen von Projekten, die sich noch im Planungsstadium befinden. Da stellt sich die Frage: Gibt es andere Wege, als das herkömmliche Darlehen, um eine Immobilie als Investition oder Eigenheim zu finanzieren? Immobilienfinanzierung: Das Pro und Contra verschiedener Methoden Die Welt der Immobilienfinanzierung ändert sich. Die extreme Niedrigzinsphase ist beendet, Banken verschärfen ihre Modalitäten bei der Kreditvergabe, und neue Finanzierungsmodelle tauchen am Markt auf. Wie ist die Lage bei klassischen Immobilienfinanzierungen – und welche Alternativen gibt es heute? Welche Folgen hat die Zinswende für Immobiliendarlehen? Im ersten Quartal 2022 hat es eine massive Zunahme von Umschuldungen und Refinanzierungen gegeben. Foto: Nattanan Kanchanaprat, Pixabay Foto: Mees Groothuis, Pixabay
7 Zunächst einmal soll es jedoch um die klassische Immobilienfinanzierung gehen. Was muss man als Käufer dazu wissen? Wer eine Immobilie erwerben möchte, braucht in aller Regel Fremdkapital. Ein Darlehen ist gefragt. Nun wollen Kreditinstitute aber Sicherheiten für das geliehene Geld sehen. Eine Variante der Absicherung ist die Hypothek. Juristen sprechen von einem sogenannten Grundpfandrecht. Denn: Hier wird Grund und Boden als Sicherheit verpfändet. Der Immobilienkäufer gibt der Bank bei einem Hypothekendarlehen also das Recht, seine Immobilie zu verwerten, sie zwangsweise zu versteigern, wenn er die Raten nicht zahlen kann. Die Hypothek wird im Grundbuch eingetragen und stellt eine Belastung des Grundstückes dar. Der frischgebackene Eigentümer muss nun zusätzlich zur Tilgung des Darlehens in monatlichen Raten auch den Hypothekenzins bezahlen. Ein anderes Grundpfandrecht ist die Grundschuld. Auch sie kommt in der Immobilienfinanzierung zur Anwendung – nicht zwingend nur beim Immobilienkauf, sondern auch zum Beispiel zur Absicherung eines Kredites, mit dem eine Modernisierung oder die neue Wärmedämmung des Hauses bezahlt werden soll. Eine Hypothek ist immer an das Darlehen gebunden. Der Restschuldbetrag sinkt mit fortschreitender Abzahlung immer weiter. Ist die Schuld schließlich beglichen, erlischt auch die Hypothek. Nun kann der ehemalige Schuldner eine Löschungsbewilligung des Geldinstituts einholen, um die Belastung seines Grundstücks auch formell aus dem Grundbuch zu entfernen. Die Unterschrift des Gläubigers muss notariell beglaubigt sein. Der Ex-Schuldner kann nun mit der Löschungsbewilligung und ggf. dem Hypothekenbrief zum Notar gehen, seine Unterschrift bzw. die Unterschriften aller Eigentümer unter dem Löschungsantrag beglaubigen lassen und dann beim Grundbuchamt die Löschung der Hypothek beantragen. Eine Grundschuld erlischt hingegen nicht mit vollständiger Abzahlung des Darlehens. Sie existiert gewissermaßen unabhängig davon. Der Schuldner kann sie wie die Hypothek nach der Abzahlung seiner Schuld löschen lassen. Er kann sie jedoch auch im Grundbuch stehen lassen und sie später zur Absicherung eines neuen Kredites wieder nutzen. So spart er Grundbuch- und Notargebühren. Mit einer Hypothek ist dies in der Regel nicht möglich. Immer mehr Immobiliendarlehen werden daher über eine Grundschuld abgesichert. Immobilienfinanzierung per Hypothek oder Grundschuld 1 Wie ist heute die Kreditvergabepraxis der Banken? Auch hier ist eine Zeitenwende zu beobachten. Banken prüfen Immobiliendarlehen strenger, als vor der Zinswende. Dies hat jedoch auch etwas mit der Inflation zu tun. Denn: Diese äußert sich ja in steigenden Lebenshaltungskosten und Alltagsausgaben der Haushalte. Damit steht für die monatlichen Kosten der Immobilienfinanzierung nicht mehr soviel Geld zur Verfügung – und mancher macht sich dies vielleicht gar nicht klar. Aus Sicht der Banken heißt das: Das Kreditausfallrisiko ist gestiegen. Hinzu kommt, dass eine mögliche Rezession auch zu Einkommenseinbußen oder Jobverlust führen kann. In Deutschland konnte man Anfang 2023 von einer technischen Rezession sprechen, das bedeutet: Das Bruttoinlandsprodukt als Indikator der Wirtschaftsleistung ging in zwei aufeinander folgenden Quartalen im Vergleich zum jeweiligen Vorjahresquartal zurück. Diese Situation führt dazu, dass Banken vorsichtiger bei der Kreditvergabe sind. Sie prüfen also strenger, wie viel Geld der Kaufinteressent nach Abzug seiner normalen monatlichen Ausgaben noch auf dem Konto übrig hat. Wer einen Kredit beantragt, sollte hier genaue und ehrliche Aufstellungen parat haben. Auch die berufliche Situation und das Alter spielen eine Rolle. Und natürlich die Sicherheiten. Die Bank nimmt auch die zu finanzierende Immobilie unter die Lupe. Schließlich soll damit der Kredit abgesichert werden. Verspricht die Lage der Immobilie Preissteigerungen? Wie sind Zustand und Ausstattung? Wie steht es mit Wärmedämmung und Heizung? Liegt die Immobilie in einem Gebiet mit eher sinkenden Preisen, sinkt auch die Bereitschaft des Geldinstituts, das Objekt zu finanzieren. Kredit Kreditnehmer*in Kreditgeber Hypothek Eintrag ins Grundbuch sichert Kredit ab kauft vergibt hält durch Hypothek Rechte an Grafik Hypothek: Grabener Verlag
Der Autor Ulf Matzen, Assessor jur. (v.i.S.d.P.) Geboren 1967 in Flensburg. Studium der Rechtswissenschaften in Augsburg. Rechtsreferendariat mit dem Schwerpunkt Wirtschaftsrecht. Auslandsstationen in Istanbul, Amsterdam und Iraklion. Abschluss als Assessor. Tätigkeit bei mehreren Unternehmen, darunter WEKA Baufachverlage und BDO Warentreuhand Wirtschaftsprüfungsgesellschaft. Ab 2003 freie journalistische Tätigkeit. Verfassen von Texten für Anwalts-Nachrichtendienste, Mitarbeit bei Aufbau und Pflege des Rechtsportals der D.A.S. Rechtsschutzversicherung, Pressearbeit für Unternehmen, redaktionelle Mitarbeit an juristischen Internetseiten und Newslettern, Autor von mehreren Ratgebern zum Immobilienrecht. Mitwirkung am Lexikon „ImmobilienFachwissen von A-Z“/Grabener-Verlag. Von Ulf Matzen sind ebenfalls in dieser Reihe erschienen: Die Immobilie als zukunftssichere und solide Kapitalanlage, Die Eigentumswohnung vielseitig als Wohn- und Anlageobjekt, Energieeinsparungen rund um das Haus mit praktischen Tipps und vernünftigen Empfehlungen.
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