7 Zunächst einmal soll es jedoch um die klassische Immobilienfinanzierung gehen. Was muss man als Käufer dazu wissen? Wer eine Immobilie erwerben möchte, braucht in aller Regel Fremdkapital. Ein Darlehen ist gefragt. Nun wollen Kreditinstitute aber Sicherheiten für das geliehene Geld sehen. Eine Variante der Absicherung ist die Hypothek. Juristen sprechen von einem sogenannten Grundpfandrecht. Denn: Hier wird Grund und Boden als Sicherheit verpfändet. Der Immobilienkäufer gibt der Bank bei einem Hypothekendarlehen also das Recht, seine Immobilie zu verwerten, sie zwangsweise zu versteigern, wenn er die Raten nicht zahlen kann. Die Hypothek wird im Grundbuch eingetragen und stellt eine Belastung des Grundstückes dar. Der frischgebackene Eigentümer muss nun zusätzlich zur Tilgung des Darlehens in monatlichen Raten auch den Hypothekenzins bezahlen. Ein anderes Grundpfandrecht ist die Grundschuld. Auch sie kommt in der Immobilienfinanzierung zur Anwendung – nicht zwingend nur beim Immobilienkauf, sondern auch zum Beispiel zur Absicherung eines Kredites, mit dem eine Modernisierung oder die neue Wärmedämmung des Hauses bezahlt werden soll. Eine Hypothek ist immer an das Darlehen gebunden. Der Restschuldbetrag sinkt mit fortschreitender Abzahlung immer weiter. Ist die Schuld schließlich beglichen, erlischt auch die Hypothek. Nun kann der ehemalige Schuldner eine Löschungsbewilligung des Geldinstituts einholen, um die Belastung seines Grundstücks auch formell aus dem Grundbuch zu entfernen. Die Unterschrift des Gläubigers muss notariell beglaubigt sein. Der Ex-Schuldner kann nun mit der Löschungsbewilligung und ggf. dem Hypothekenbrief zum Notar gehen, seine Unterschrift bzw. die Unterschriften aller Eigentümer unter dem Löschungsantrag beglaubigen lassen und dann beim Grundbuchamt die Löschung der Hypothek beantragen. Eine Grundschuld erlischt hingegen nicht mit vollständiger Abzahlung des Darlehens. Sie existiert gewissermaßen unabhängig davon. Der Schuldner kann sie wie die Hypothek nach der Abzahlung seiner Schuld löschen lassen. Er kann sie jedoch auch im Grundbuch stehen lassen und sie später zur Absicherung eines neuen Kredites wieder nutzen. So spart er Grundbuch- und Notargebühren. Mit einer Hypothek ist dies in der Regel nicht möglich. Immer mehr Immobiliendarlehen werden daher über eine Grundschuld abgesichert. Immobilienfinanzierung per Hypothek oder Grundschuld 1 Wie ist heute die Kreditvergabepraxis der Banken? Auch hier ist eine Zeitenwende zu beobachten. Banken prüfen Immobiliendarlehen strenger, als vor der Zinswende. Dies hat jedoch auch etwas mit der Inflation zu tun. Denn: Diese äußert sich ja in steigenden Lebenshaltungskosten und Alltagsausgaben der Haushalte. Damit steht für die monatlichen Kosten der Immobilienfinanzierung nicht mehr soviel Geld zur Verfügung – und mancher macht sich dies vielleicht gar nicht klar. Aus Sicht der Banken heißt das: Das Kreditausfallrisiko ist gestiegen. Hinzu kommt, dass eine mögliche Rezession auch zu Einkommenseinbußen oder Jobverlust führen kann. In Deutschland konnte man Anfang 2023 von einer technischen Rezession sprechen, das bedeutet: Das Bruttoinlandsprodukt als Indikator der Wirtschaftsleistung ging in zwei aufeinander folgenden Quartalen im Vergleich zum jeweiligen Vorjahresquartal zurück. Diese Situation führt dazu, dass Banken vorsichtiger bei der Kreditvergabe sind. Sie prüfen also strenger, wie viel Geld der Kaufinteressent nach Abzug seiner normalen monatlichen Ausgaben noch auf dem Konto übrig hat. Wer einen Kredit beantragt, sollte hier genaue und ehrliche Aufstellungen parat haben. Auch die berufliche Situation und das Alter spielen eine Rolle. Und natürlich die Sicherheiten. Die Bank nimmt auch die zu finanzierende Immobilie unter die Lupe. Schließlich soll damit der Kredit abgesichert werden. Verspricht die Lage der Immobilie Preissteigerungen? Wie sind Zustand und Ausstattung? Wie steht es mit Wärmedämmung und Heizung? Liegt die Immobilie in einem Gebiet mit eher sinkenden Preisen, sinkt auch die Bereitschaft des Geldinstituts, das Objekt zu finanzieren. Kredit Kreditnehmer*in Kreditgeber Hypothek Eintrag ins Grundbuch sichert Kredit ab kauft vergibt hält durch Hypothek Rechte an Grafik Hypothek: Grabener Verlag
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