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Beschluss zu entscheiden haben, gehören
• die Regelungen des ordnungsmäßigen Gebrauchs von Sonder- und
Gemeinschaftseigentum gemäß § 15 Abs. 2 WEG, sofern nicht eine
Vereinbarung nach § 15 Abs. 1 WEG entgegensteht,
• sowie die Beschlussfassung über die Entziehung des Wohnungseigen-
tums gemäß § 18 Abs. 3 WEG, vorausgesetzt, dass mehr als die Hälfte
aller stimmberechtigten Eigentümer dem Beschluss zustimmt.
Bei der Beschlussfassung über die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ist
dabei im konkreten zu unterscheiden zwischen
• mehrheitlich zu beschließenden Maßnahmen der ordnungsmäßigen
Verwaltung (insbesondere Maßnahmen gemäß § 21 Abs. 5 und 7 WEG),
• nur einstimmig (allstimmig) zu beschließenden Maßnahmen, die über
die ordnungsmäßige Verwaltung hinausgehen bzw. von denen alle
Wohnungseigentümer nachteilig betroffen sind (insbesondere Maß-
nahmen gemäß § 22 Abs. 1 WEG).
Von den Beschlussfassungen zu Verwaltungsmaßnahmen im Sinne dieser Vorschriften
und ihrer rechtlichen Bedeutung und Wirkung sind grundsätzlich Vereinbarungen
gemäß § 10 Abs. 2 und 3 WEG zu unterscheiden. Mit ihnen regeln die Wohnungseigen-
tümer ihr Verhältnis untereinander abweichend oder ergänzend zu den Bestimmungen
des Wohnungseigentumsgesetzes. Vereinbarungen bedürfen immer der Zustimmung
aller Eigentümer und der Eintragung in das Grundbuch.
In diesen Vereinbarungen kann aber auch geregelt werden, dass von den gesetzlichen
Bestimmungen unter bestimmten Voraussetzungen nicht nur durch eine Vereinbarung,
sondern durch Beschlussfassung, im Regelfall durch qualifizierten Mehrheitsbeschluss,
abgewichen werden kann. Diese Regelungen werden als Öffnungsklausel bezeichnet.
Durch die am 1. Juli 2007 in Kraft getretene WEG-Reform sind im Übrigen die
Beschlusskompetenzen durch gesetzliche Regelung dahingehend erweitert worden,
dass in bestimmten Fällen auch durch Beschluss von gesetzlichen Bestimmungen oder
Vereinbarungen abgewichen werden kann.
Dies betrifft einerseits Beschlussfassungen zur Änderung der Kostenverteilung gemäß
§ 16 Abs. 3 WEG (Betriebs- und Verwaltungskosten) und § 16 Abs. 4 WEG (Instand-
haltungs- und Instandsetzungskosten und Kosten bei baulichen Veränderungen und
Modernisierungsmaßnahmen), andererseits Beschlussfassungen zu Modernisierungs-
maßnahmen gemäß § 22 Abs. 2 WEG.
