LESEPROBE: DIE EIGENTUMSWOHNUNG vielseitig als Wohn- und Anlageobjekt

- 7 - Das Miteigentum Mit Miteigentum ist das anteilige Recht an einem Eigentumsgegenstand gemeint, in diesem Fall am Gemeinschaftseigentum. Das Miteigentum ist gegenüber den anderen Miteigentumsrechten räumlich nicht abgrenzbar. Heißt: Ihnen gehört ein prozentualer Anteil am Gemeinschaftseigentum und nicht eine bestimmte Treppenstufe. Das Miteigentum gibt Ihnen das Recht zum Mitbesitz und damit zur Mitbenutzung des Gemeinschaftseigentums gegenüber den restlichen Miteigentümern. Der Miteigentumsanteil Wie die Miteigentumsanteile einer Eigentümergemeinschaft aufgeteilt sind, ist in der Teilungserklärung festgelegt. Abhängig von der Größe der Wohnanlage können dies etwa tausendstel, hundertstel oder zehntel Miteigentumsanteile sein. Der jeweilige Begründer der Eigentümergemeinschaft, meist ein Bauträger, legt in der Regel fest, welchen Umfang die Miteigentumsanteile haben. Dieser richtet sich oft nach der Größe der jeweiligen Wohnung in Quadratmetern. Dies ist jedoch keine feste Regel: Eine Dachgeschosswohnung mit Terrasse kann daher einen höheren Miteigentumsanteil haben als eine einfache Wohnung im Erdgeschoss. Übrigens richtet sich auch die Verteilung der anfallenden Kosten in der Gemeinschaft nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile. Zumindest, wenn man es bei der gesetzlichen Regelung in § 16 Abs. 2 WEG belässt und keine eigene Regelung trifft. Die Sondernutzungsrechte Was ein Sondernutzungsrecht ist, steht nicht eindeutig im Gesetz. Es ergibt sich vielmehr aus Gerichtsurteilen. Vereinfacht ausgedrückt: Ein Sondernutzungsrecht ermöglicht es Ihnen, einen bestimmten Teil des Gemeinschaftseigentums allein zu nutzen. Dies kann zum Beispiel ein Gartenanteil vor einer Erdgeschosswohnung sein oder auch ein Autostellplatz. Wichtig: Es handelt sich hier nur um ein Gebrauchsrecht. Auch, wenn Sie dieses exklusiv nutzen dürfen, handelt es sich doch noch um Gemeinschaftseigentum, über das die Gemeinschaft zu bestimmen hat. Die Eigentümerversammlung Die Eigentümerversammlung trifft alle wichtigen Entscheidungen der Eigentümergemeinschaft. Sie werden vom Verwalter dazu eingeladen. Zu den Themen gehören zum Beispiel die Bestellung und die Abberufung des Verwalters, Bau- und Modernisierungsmaßnahmen, der Wirtschaftsplan, mögliche Sonderumlagen bei unerwarteten Kosten, die Wahl eines Verwaltungsbeirates und die Jahresabrechnung. Seit der Reform von 2020 stimmt die Eigentümerversammlung in der Regel nach dem Mehrheitsprinzip und "nach Köpfen" ab. Es sind jedoch auch abweichende Regelungen des Abstimmungsprinzips möglich. Über die Versammlung werden Protokolle erstellt, meist vom Verwalter. Für Kaufinteressenten lohnt es sich, diese einzusehen, da sie zum Beispiel Beschlüsse über von allen Eigentümern zu bezahlende Baumaßnahmen oder Hinweise über bestehende Streitigkeiten unter den Eigentümern enthalten können. Der Umlaufbeschluss Der Umlaufbeschluss ist eine Möglichkeit, Beschlüsse zu fassen, ohne eine Eigentümerversammlung einzuberufen. Die einzelnen Eigentümer äußern dann ihren Willen in Textform (also ohne eigenhändige Unterschrift, zum Beispiel per E-Mail). Der Beschlussantrag muss allen Eigentümern zugehen. Nach § 23 Abs. 3 WEG müssen ihm alle (!) Wohnungseigentümer zustimmen. Geeignet ist dieses Verfahren besonders für kleine Eigentümergemeinschaften und für Themen ohne Diskussionsbedarf. Allerdings können die Wohnungseigentümer beschließen, dass für ein bestimmtes Beschlussthema eine Mehrheitsentscheidung ausreicht. Den Beschlussantrag verschicken können der Verwalter, der Verwaltungsbeirat oder auch jeder einzelne Wohnungseigentümer. Die Teilungserklärung Der Eigentümer eines Grundstücks – bei Wohnanlagen häufig der Bauträger – erklärt in der Teilungserklärung gegenüber dem Grundbuchamt, dass das Grundstück in Miteigentumsanteile aufgeteilt werden soll. Mit jedem Anteil ist dabei das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung verbunden. Erst jetzt können die Wohnungen einzeln verkauft oder belastet werden. Die Teilungserklärung kann auch Sondernutzungsrechte festlegen. Sie wird im Grundbuch eingetragen. Nachträgliche Änderungen erfordern in der Regel die Zustimmung aller Eigentümer und die Mitwirkung eines Notars, da die Grundbucheintragung geändert werden muss. Zur Teilungserklärung gehört der Aufteilungsplan, dabei handelt es sich um eine genaue Bauzeichnung mit der Aufteilung des Gebäudes.

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