- 8 - Die Gemeinschaftsordnung Die Teilungsordnung enthält außer der eigentlichen Grundstücksaufteilung auch noch die sogenannte Gemeinschaftsordnung. Diese regelt das Miteinander der einzelnen Eigentümer. Die Gemeinschaftsordnung kann in bestimmten Punkten von den Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes abweichen – soweit das Gesetz dies zulässt. Sie kann auch eine Hausordnung enthalten. Die ordnungsgemäße Verwaltung Hier handelt es sich nicht um Umgangssprache, sondern um einen festen Rechtsbegriff. Was noch unter die ordnungsgemäße Verwaltung einer WEG fällt, und was nicht, ist regelmäßig Gegenstand von Gerichtsverfahren. Einige Beispiele gibt § 19 Abs. 2 WEG: z.B. die Aufstellung einer Hausordnung, die ordnungsgemäße Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und eine angemessene Versicherung. Welche Rechte und Pflichten habe ich als Eigentümer? Als Wohnungseigentümer dürfen Sie natürlich Ihr Sondereigentum – Ihre Wohnung – nutzen. Sie dürfen Sie auch vermieten. Sie haben das Recht, an der Eigentümerversammlung teilzunehmen und mit abzustimmen. Sie haben auch das Recht, die Verwaltungs- und Abrechnungsunterlagen beim Verwalter einzusehen – zumindest, solange dies nicht zu einer unnötigen Schikane wird. Sie dürfen das Gemeinschaftseigentum mitnutzen und über den Verwalter eine außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen. Natürlich haben Sie als Wohnungseigentümer auch Pflichten. Diese können sich auch aus der Gemeinschaftsordnung ergeben. Daher sollten Sie diese unbedingt kennen. Das Wohnungseigentumsgesetz enthält weitere Pflichten. Ganz wichtig: Sie müssen zahlen. Zum Beispiel das regelmäßige Haus- oder Wohngeld, also die normalen Betriebskosten für Ihre Wohnung plus Verwaltergebühren und Instandhaltungsrücklage. Dessen Höhe wird in einem jährlichen Wirtschaftsplan festgelegt. Es können aber noch weitere Zahlungspflichten auf Sie zukommen, etwa in Form von Sonderumlagen für bestimmte Projekte, die die Eigentümerversammlung beschlossen hat (Modernisierung, Wärmedämmung, neues Dach, neue Heizung, größere Reparaturen). Der Verwalter darf auch ohne besonderen Beschluss kleinere erforderliche Arbeiten und Reparaturen in Auftrag geben. Diese Kosten werden dann auf alle Eigentümer umgelegt. Was er genau selbst in Auftrag geben darf, kann durch Beschluss geregelt werden (§ 27 WEG). Das Gemeinschaftseigentum müssen Sie natürlich sorgsam behandeln. Sind Arbeiten am Haus, also am Gemeinschaftseigentum nötig, für die Ihre Wohnung betreten werden muss, müssen Sie dies ermöglichen. Ihr Sondereigentum müssen Sie selbst instand halten, auf Ihre Kosten. Entstehen Schäden am Gemeinschaftseigentum, weil Sie dies vernachlässigen, kann die Gemeinschaft Schadensersatz gegen Sie geltend machen. Gibt es eine Hausordnung, müssen Sie diese respektieren. Meist sind darin zum Beispiel Ruhezeiten festgelegt oder es werden Regelungen zur Nutzung der Gemeinschaftsräume getroffen. Wer bestimmt in der Eigentümergemeinschaft? Es gibt drei wichtige Institutionen bzw. Organe, die über die Geschicke der Eigentümergemeinschaft bestimmen. Dies ist zunächst der von der Eigentümerversammlung bestellte Verwalter. Dann natürlich die Eigentümerversammlung und nicht zuletzt der Verwaltungsbeirat. Während es ohne Verwalter und Eigentümerversammlung nicht geht, ist die Bestellung eines Verwaltungsbeirates freiwillig. Trotzdem ist sie üblich, denn ein solches Gremium hat seine Vorteile. Nun aber zu den Organen im Einzelnen. Foto: Robert Andrew, Pixabay
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