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Als abgeschlossen im Sinne des Gesetzes gelten
Wohnungen und nicht zu Wohnzwecken dienende
Räumlichkeiten dann, wenn sie baulich vollkom-
men gegenüber anderen Wohnungen und Räumen
abgeschlossen sind. Die Zugänge vom Freien, vom
Treppenhaus oder von Vorräumen aus müssen ver-
schließbar sein.
Wohnungen müssen über Wasserversorgung, Aus-
guss und WC verfügen. Zusätzliche Räume (Kel-
ler-, Boden- und/oder Abstellräume), die außerhalb
der abgeschlossenen Wohnung liegen, müssen
ebenfalls verschließbar sein.
Auch Balkone und Loggien gelten im Allgemeinen
wegen ihrer räumlichenUmgrenzung als abgeschlos-
sen. Ebenerdige Terrassen vor Erdgeschosswoh-
nungen gelten dagegen nur dann als abgeschlossen,
wenn sie direkt an die Wohnung anschließen und
gegenüber der übrigen Grundstücksfläche vertikal
durch eine Ummauerung abgegrenzt sind.
Stellplätze in einer (Tief-)Garage gelten als abge-
schlossen, wenn sie durch Wände oder Geländer
abgegrenzt oder auch dauerhaft markiert sind (§
3 Abs. 2 Satz 2 WEG). Das gleiche gilt für Stell-
plätze auf einem Garagenoberdeck. Kraftfahrzeug-
Stellplätze im Freien und ebenso Carports gelten
dagegen grundsätzlich nicht als abgeschlossen.
Die Abgeschlossenheit ist bei der Begründung
von Wohnungs- oder Teileigentum durch eine
von der zuständigen Baubehörde auszustellende
Abgeschlossenheitsbescheinigung gegenüber dem
Grundbuchamt nachzuweisen. Für die Ausstellung
dieser Bescheinigungen gilt die Allgemeine Ver-
waltungsvorschrift für die Ausstellung von Be-
scheinigungen gemäß § 7Abs. 4 Nr.2 und § 32Abs.
2 Nr. 2 des Wohnungseigentumsgesetzes.
Die Ausstellung der Abgeschlossenheitsbeschei-
nigung kann gemäß § 7 Abs. 4 Satz 3 WEG auch
durch öffentlich bestellte oder anerkannte Sachver-
ständige für das Bauwesen erfolgen, wenn dies von
den Landesregierungen durch Rechtsverordnung
so bestimmt wird.
Einen Antrag auf Erteilung einer Abgeschlossen-
heitsbescheinigung können Grundstückseigentü-
mer und Erbbauberechtigte stellen. Der Antrag
kann formlos gestellt werden; er ist zusammen
mit den Aufteilungsplänen einzureichen Dabei
handelt es sich in der Regel um die folgenden
Pläne:
• Grundrisse aller Geschosse (einschließlich
Spitzboden), Maßstab mindestens 1 : 100
• Schnitt- und Ansichtszeichnungen, Maßstab
mindestens 1 : 100
• Lageplan, soweit der Antrag mehrere Gebäu-
de auf einem Grundstück betrifft.
Ablöse
compensation
Die auch nach der Mietrechtsreform von 2001
weiterhin zulässige „Ablöse“ für Einrichtungsge-
genstände war mehrfach Gegenstand von Gerichts-
verfahren, bei denen um die zulässige Höhe des
Kaufpreises für Einbauküchen, alte Schränke etc.
gestritten wurde. Nach der Rechtsprechung darf
der Preis für die Einrichtungsgegenstände deren
tatsächlichen Wert nicht um mehr als 50 Prozent
überschreiten – andernfalls ist die Vereinbarung
unwirksam.
Beispiel: Der Vormieter verlangt für einige Kü-
chenschränke 1.000 Euro. Die Schränke sind aber
nur 200 Euro wert. Dazu rechnet man die 50 Pro-
zent, also 100 Euro. Bezahlen müsste der neue
Mieter also 300 Euro – und nicht mehr. Alles, was
darüber hinaus gezahlt wurde, kann sogar als unge-
rechtfertigte Bereicherung zurückverlangt werden.
Die Verjährungsfrist für diesen Anspruch liegt bei
drei Jahren ab dem Ende des Jahres, in dem der An-
spruch entstanden ist und der Gläubiger Kenntnis
erhalten hat (oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte
erhalten müssen).
Der Wert der Einrichtungsgegenstände richtet sich
übrigens nach deren tatsächlichem, marktüblichen
Zeitwert und deren Zustand. Dabei ist allerdings
der Gebrauchswert in der Wohnung, das heißt in
zusammengebautem und benutzbarem Zustand, zu-
grunde zu legen und nicht der mögliche Einzelver-
kaufspreis auf dem nächsten Flohmarkt.
Hier muss – unter Zugrundelegung des Neupreises
– geschätzt werden. Aus einem Urteil des Berliner
Kammergerichts (Az. 8 U 314/03) geht hervor,
dass der tatsächliche Wert des eingebauten Inven-
tars meist höher anzusetzen ist als der Zeitwert der
einzelnen Inventargegenstände auf dem Gebraucht-
warenmarkt. So müssen die vomNachmieter einge-
sparten Transport- und Einbaukosten berücksichtigt
werden. Nachmieter sollten eine genaue Liste der
übernommenen Gegenstände anfertigen und gege-
benenfalls den Zustand durch Zeugen bestätigen
lassen.
Der Vermieter ist bei einem Mieterwechsel nicht
verpflichtet, dem bisherigen Mieter den Verkauf
von Einrichtungsgegenständen an den Nachmieter
über eine Ablöse zu ermöglichen. Er muss auch
einen vom Mieter empfohlenen Nachmieter nicht
akzeptieren, der die geforderte Ablöse zahlen will.
Entscheidet er sich für einen anderen Mietinteres-
senten, der jedoch die Ablöse nicht zahlen möchte,
macht sich der Vermieter gegenüber demAltmieter
nicht schadenersatzpflichtig (Amtsgericht Mün-
chen, Urteil vom 6.7.2009, Az. 412 C 3825/08).
