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Vertragsregelungen auch der Begriff Quotenabgel-
tungsklausel verwendet.
Beispiel: Liegen zum Zeitpunkt des Auszuges die
letzten Schönheitsreparaturen innerhalb der Miet-
zeit länger als ein Jahr zurück, zahlt der Mieter 20
Prozent der Kosten laut Kostenvoranschlag einer
Fachfirma; liegen sie über zwei Jahre zurück zahlt
er 40 Prozent, über drei Jahre 60 Prozent, über vier
Jahre 80 Prozent.
Die Gerichte haben Abgeltungsklauseln lange
Zeit nicht beanstandet. Allerdings wurde ver-
langt, dass die Beteiligungsquote des Mieters
nicht nur von der Mietdauer, sondern auch vom
tatsächlichen Zustand und Renovierungsbedarf
der Wohnung abhängen musste. Mit Urteil vom
18.03.2015 hat der Bundesgerichtshof derartige
Klauseln jedoch für unwirksam erklärt, da sie
von hypothetischen Annahmen ausgehen. Dass
der Abnutzungsgrad einer Wohnung über die
gesamte Mietdauer konstant bleibe, sei eine Ver-
mutung. Wann ein Renovierungsbedarf eintreten
werde, sei zu Anfang des Mietverhältnisses nicht
abschätzbar. Der Mieter könne beim Einzug nicht
sicher erkennen, welche Kosten beim Auszug
wirklich auf ihn zukämen. Formularmäßige Ab-
geltungsklauseln seien daher grundsätzlich als
unangemessene Benachteiligung des Mieters zu
betrachten (Az. VIII ZR 242/13).
Abgeltungssteuer
compensation tax on capital gains
Seit 01.01.2009 werden private Kapitaleinkünf-
te mit einer pauschalen Abgeltungssteuer von 25
Prozent (zuzüglich Solidaritätszuschlag von 5,5
Prozent und ggf. Kirchensteuer) in Form einer
Quellensteuer belegt. Die einjährige Spekulati-
onsfrist des § 23 EStG für private Veräußerungs-
geschäfte von Kapitalanlagen fiel mit Einführung
der Abgeltungssteuer ersatzlos weg, es sei denn, die
Kapitalanlagen wurden vor 2009 angeschafft (be-
stimmte Anlageformen ausgenommen). Dies führt
dazu, dass sämtliche Kursgewinne, die bei Verkauf
der Anlage realisiert werden, steuerpflichtig sind,
wenn die Kapitalanlage nach dem 31.12.2008 an-
geschafft wurde. Auch die Freigrenze für private
Veräußerungsgewinne und die Anwendung des
Halbeinkünfteverfahrens bei Erträgen aus Dividen-
den sind entfallen. Die Steuerfreiheit des § 23 EStG
für private Veräußerungsgeschäfte von Grund-
stücken (10-jährige Bindungsfrist) blieb jedoch
erhalten. An die Stelle von Sparer-Freibetrag und
Werbungskosten-Pauschale für Kapitaleinkünfte
trat der neue Sparer-Pauschbetrag (801 Euro für
Einzelperson/1.602 Euro für zusammen veranlagte
Ehegatten). Der Abzug höherer Werbungskosten ist
ausgeschlossen, zum Beispiel von Finanzierungs-
kosten (verfassungsrechtlich höchst umstritten). Er-
träge aus vermieteten Immobilien unterliegen nicht
der Abgeltungssteuer, wohl aber der Zinsertrag
zum Beispiel aus der Anlage der Instandhaltungs-
rücklage. Im Wege einer Günstigerprüfung prüft
das Finanzamt, ob die Abgeltungssteuer oder ob
der persönliche Steuersatz günstiger für den Steu-
erpflichtigen ist. Es gibt aber Ausnahmen von der
Abgeltungssteuer, so zum Beispiel Zinserträge von
nahe stehenden Personen. Dazu hat der Bundesfi-
nanzhof am 28.1.2015 entschieden, dass eine Ehe
allein noch kein Näheverhältnis begründet. Erfor-
derlich ist vielmehr eine finanzielle Abhängigkeit
des Darlehensnehmers vom Darlehensgeber (Az.
VIII R 8/14).
Für Immobilienfonds gilt seit 01.01.2009:
Bei seit 01.01.2009 erworbenen offenen Immo-
bilienfonds unterliegen Zinsen, Mieteinnahmen,
Kursgewinne und sonstige laufende Erträge der
Abgeltungssteuer. Aus Verkäufen von Bestandsim-
mobilien erzielte Gewinne sind bei Beachtung der
10-jährigen Haltefrist steuerfrei. Auch Verkaufs-
gewinne von Fondsanteilen fallen unter die Abgel-
tungssteuer.
Offene Immobilienfonds, die mit Auslandsimmo-
bilien arbeiten, sind seit 2009 besonders steuergüns-
tig, da ausländische Mieteinnahmen dank Dop-
pelbesteuerungsabkommen meist in Deutschland
steuerfrei sind. Bei Auslandserträgen kommt nach
dem neuen Recht der Progressionsvorbehalt nicht
mehr zum Tragen.
Für geschlossene Immobilienfonds ergaben sich
durch die Einführung der Abgeltungssteuer keine
Änderungen. Es werden Einkünfte aus Vermietung
und Verpachtung erzielt, die in der Steuererklärung
anzugeben und mit dem persönlichen Steuersatz zu
versteuern sind. Die 10-jährige Spekulationsfrist
blieb erhalten.
Abgeschlossenheit /
Abgeschlossenheitsbescheinigung
completeness; self-containment/ certificate of
completeness, required for a flat that can be
sold as a self-contained freehold flat
Damit an Räumen rechtlich selbständiges Alleinei-
gentum als Wohnungseigentum (Sondereigentum
an Wohnungen) oder als Teileigentum (Sonder-
eigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden
Räumen) entstehen kann, müssen die jeweils zu-
gehörigen Räume nach den Vorschriften des Woh-
nungseigentumsgesetzes abgeschlossen sein (§ 3
Abs. 2 Satz 1 WEG).
