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AAA-Mieter
triple A tenant
Der AAA-Mieter (gesprochen Triple-A-Mieter) ist
ein derzeitiger oder potenzieller Mieter mit einer
erstklassigen Bonität und Kreditwürdigkeit. Dem-
zufolge ist es sehr unwahrscheinlich, dass der Mie-
ter mit seinen Zahlungsverpflichtungen in Verzug
kommt oder dass gar Ausfälle zu erwarten sind. Im
angloamerikanischen Raum entspricht der Begriff
den AAA-Anleihen, der aus der Investment-Bran-
che stammt.
Je mehr AAA-Mieter beispielsweise eine Büroim-
mobilie nutzen, desto höher ist der Immobilienwert.
Beispiele für AAA-Mieter: die öffentliche Hand,
bestimmte Kreditinstitute, Telekommunikations-,
Handels-, Pharma- und Produktionsunternehmen
einer gewissen Größenordnung. Die allermeisten
so genannten Global-Player-Unternehmen sind
AAA-Mieter. Diese haben häufig jedoch Strukturen
und Verfahrensweisen in Bezug auf das Manage-
ment von Immobilien aufgebaut (beispielsweise
eigene Expansionsabteilungen) und versuchen –
je nach Marktlage – ihre eigenen Bedingungen zu
diktieren. Im Falle von Global-Player-Unterneh-
men als Mieter besteht weiterhin die Gefahr, dass
deren standortpolitische Entscheidungen aufgrund
der sich schnell verändernden Wirtschaftswelt zu
Leerständen führen können.
Eine Rangordnung im Hinblick auf eine Mieter-
klassifizierung, inwiefern es noch oder bereits ein
AAA-Mieter ist, unterliegt einem ständigen Wan-
del, so dass die Einstufung im Laufe der Zeit hoch-
gestuft oder herabgesetzt werden kann. Hierin liegt
das Risiko oder die Chance des Vermieters.
Abbruch eines Mietshauses
demolition of a block of rented flats
Ein Gebäude mit vermieteten Räumen darf nicht
abgerissen werden, bevor nicht alle Mietverträge
rechtswirksam beendet und alle Wohnungen ge-
räumt sind. Der gewünschte Abriss allein ist da-
bei kein Grund, der den Vermieter zur Kündigung
berechtigen würde. Denkbar ist allenfalls die Ver-
wertungskündigung im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr.
3 BGB. Sie ist möglich, wenn der Vermieter durch
eine weitere Nutzung im Rahmen des Mietver-
trages an einer angemessenen wirtschaftlichen Ver-
wendung der vermieteten Räume gehindert wäre.
Mit der wirtschaftlichen Verwertung muss sich
dem Bundesgerichtshof zufolge ein in dem Grund-
stück liegender Wert realisieren lassen. Bei einem
Abriss mit darauf folgendem Neubau ist dies der
Fall (BGH, Urteil vom 9.2.2011, VIII ZR 155/10).
Bei einem ersatzlosen Abriss lehnte der BGH je-
doch die Verwertungskündigung ab (Urteil vom
24.03.2004, Az. VIII ZR 188/03).
Eine Kündigung aus anderen Gründen sei jedoch
nicht ausgeschlossen, nur weil die Verwertungskün-
digung nicht greife. Solle etwa in einem Gebiet mit
extremen Wohnungsleerständen dem letzten Mieter
in einem Plattenbau gekündigt werden, könne auch
ohne angemessene wirtschaftliche Verwertung ein
berechtigtes Interesse an der Kündigung nach § 573
Abs. 1 BGB bestehen. Zu solchen Fallkonstella-
tionen kam es insbesondere, weil in den neuen Bun-
desländern die Verwertungskündigung zunächst
durch Art. 232 § 2 Abs. 2 EGBGB (Einführungs-
gesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuch) ausgeschlos-
sen war. Diese Regelung wurde mit Wirkung zum
30.04.2004 aufgehoben.
Ist ein vermietetes Wohnhaus im Zeitpunkt des Ab-
bruches wirtschaftlich verbraucht, können die Ab-
bruchkosten und die noch nicht abgeschriebenen
Anschaffungskosten unter bestimmten Vorausset-
zungen als Werbungskosten von den Einkünften
aus Vermietung und Verpachtung abgezogen wer-
den. Daran ändert auch ein an gleicher Stelle ge-
planter Neubau zur Selbstnutzung durch die Eigen-
tümer nichts. Wer für den Verbrauch des Gebäudes
verantwortlich ist (durch Mieter verursachte Schä-
den) fällt ebenfalls nicht ins Gewicht. In diesem
Sinn entschied das Finanzgericht Niedersachsen.
In dem Fall ging es um ein Zweifamilienhaus, das
wegen Baumängeln, Feuchtigkeit und Schwamm-
befall nicht mehr bewohnbar und vermietbar war.
Der Bundesfinanzhof bestätigte die Entscheidung
(Az. IX R 51/05, Urteil vom 31.07.2007). Voraus-
setzung des Abzugs ist demnach, dass der Grund
für den Abriss mindestens ganz überwiegend wäh-
rend der Vermietung des Grundstücks entstanden
ist. Der Steuerabzug kommt nicht in Betracht, wenn
das Gebäude schon mit der Absicht gekauft wurde,
es abzureißen. Davon gehen die Gerichte aus, wenn
es innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf abge-
rissen wird.
Abdichtungen
seal; packing; sealant
Die Anforderungen an Bauwerksabdichtungen er-
geben sich aus DIN 18 195. Abdichtungen sollen
das Eindringen von Wasser und Feuchtigkeit in
Bauwerkskörper verhindern.
Zu unterscheiden sind vertikale von horizontalen
Abdichtungen. Vertikale Abdichtungen beziehen
sich auf Maßnahmen an den Außenwänden. Putz
reicht in der Regel nicht aus. Bitumenbasierte
Spachtelmasse, mehrlagig aufgetragen, ist heute
Standard. Gegen drückendes Wasser kann unter-
